Testo Unico Edilizia: cosa cambierà in Sicilia dopo le ultime modifiche?

di Nunzio Santoro - 26/04/2022

Di seguito alcune considerazioni e riflessioni su cosa cambierà a seguito delle variazioni introdotte all’art. 3 (Definizioni degli interventi edilizi) comma 1 lett. d) ed all’art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) comma 1 lett. c) del DPR 380/2001, dalla legge di conversione, approvata definitivamente in senato, del cosiddetto decreto bollette n. 17/2022, nel testo oggi conosciuto. Modifiche che entreranno in vigore (in Italia) dopo la pubblicazione della legge di conversione nella Gazzetta Ufficiale.

La definizione di ristrutturazione edilizia

La modifica, fortemente richiesta dal mondo tecnico ed imprenditoriale, si riferisce all’applicazione della definizione di ristrutturazione edilizia agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, anche ai fini dell’applicazione degli incentivi, bonus e superbonus.

Infatti nella formulazione (oggi ancora vigente) gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti, per qualunque immobile, anche senza vincolo espresso, ma semplicemente ricadente in un area assoggettata, per qualsiasi motivo, al preventivo parere della Soprintendenza, costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove vengano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non vengano previsti incrementi di volumetria.

La modifica nel decreto Bollette

Il testo di conversione del decreto bollette all’art. 28 dopo il comma 5 introduce il comma 5-bis che apporta modifiche sia al comma 1 lettera d) dell’art. 3 del DPR 380/2001 (definizione di ristrutturazione edilizia), recepito dinamicamente in Sicilia dall’art. 1 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii. (modifiche immediatamente applicabili in Sicilia), sia all’art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) comma 1 lett. c. dello stesso DPR, recepito in Sicilia con modifiche dall’art. 5 della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., (modifiche pertanto che non trovano immediata applicazione e recepimento nella norma regionale, essendo necessario un espresso recepimento regionale).

L'art. 3, comma 1, lettera d) del TUE

Esaminiamo le modifiche introdotte all’art. 3 comma 1 lett. d) del DPR 380/2001 (immediatamente applicabili in Sicilia).

La legge di conversione introduce, con il comma 5 bis dell’art. 28, al sesto periodo del comma 1 lett. d) dell’art. 3 del DPR 380/2001, dopo le parole di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,” le seguenti “ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo decreto legislativo” per cui la formulazione della lett. d) sarà, nella parte riguardante gli immobili sottoposti a tutela, la seguente:

….. “Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo decreto legislativo nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

Dalla limitazione del concetto di ristrutturazione (riguardo la demolizione e ricostruzione ed il rispristino degli edifici crollati) per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.lgs. 42/2004 vengono quindi esclusi i soli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del citato decreto legislativo.

L'art. 142 del Codice dei beni culturali

L’art. 142 (Aree tutelate per legge) del D.lgs 42/2004 è ricompreso nella Parte Terza - Titolo I - Capo II (individuazione dei beni paesaggistici) e prevede che:

1. Sono comunque di interesse paesaggistico e sono sottoposti alle disposizioni di questo Titolo:
a) i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;
b) i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;
c) i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;
d) le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole;
e) i ghiacciai e i circhi glaciali;
f) i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;
g) i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall'articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227;
h) le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;
i) le zone umide incluse nell'elenco previsto dal decreto del Presidente della Repubblica 13 marzo 1976, n. 448;
l) i vulcani;
m) le zone di interesse archeologico.

2. La disposizione di cui al comma 1, lettere a), b), c), d), e), g), h), l), m), non si applica alle aree che alla data del 6 settembre 1985:
a) erano delimitate negli strumenti urbanistici, ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, come zone territoriali omogenee A e B;
b) erano delimitate negli strumenti urbanistici ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, come zone territoriali omogenee diverse dalle zone A e B, limitatamente alle parti di esse ricomprese in piani pluriennali di attuazione, a condizione che le relative previsioni siano state concretamente realizzate;
c) nei comuni sprovvisti di tali strumenti, ricadevano nei centri edificati perimetrati ai sensi dell'articolo 18 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

3. La disposizione del comma 1 non si applica, altresì, ai beni ivi indicati alla lettera c) che la regione abbia ritenuto in tutto o in parte irrilevanti ai fini paesaggistici includendoli in apposito elenco reso pubblico e comunicato al Ministero. Il Ministero, con provvedimento motivato, può confermare la rilevanza paesaggistica dei suddetti beni. Il provvedimento di conferma è sottoposto alle forme di pubblicità previste dall'articolo 140, comma 4.

4. Resta in ogni caso ferma la disciplina derivante dagli atti e dai provvedimenti indicati all'articolo 157.

In tali zone quindi si potrà effettuare la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione (o il ripristino di edifici o parti crollate e/o demolite) con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento potrà prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Il limite imposto dalla norma

Il limite imposto dalla norma, continuerà a valere per gli altri immobili vincolati dal D.lgs. 42/2004 non rientranti nella fattispecie prevista dall’art. 142 e pertanto per questi gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti, al fine di rientrare negli interventi di ristrutturazione edilizia dovranno mantenere sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non dovranno essere previsti incrementi di volumetria.

Rimangono quindi esclusi dalla semplificazione normativa gli altri beni paesaggistici, come quelli di cui all’art. 136 (immobili ed aree di notevole interesse pubblico).

In tale circostanza bisognerà tenere conto:

dei Piani paesaggistici approvati e della ricognizione effettuata degli immobili e delle aree dichiarati di notevole interesse pubblico ai sensi dell'articolo 136, eventuale individuazione di ulteriori immobili od aree, di notevole interesse pubblico a termini dell'articolo 134, comma 1, lettera c), individuazione di eventuali, ulteriori contesti, diversi da quelli indicati all'articolo 134, da sottoporre a specifiche misure di salvaguardia e di utilizzazione, individuazione degli interventi di recupero e riqualificazione delle aree significativamente compromesse o degradate e degli altri interventi di valorizzazione compatibili con le esigenze della tutela.
Delle dichiarazioni di importante interesse pubblico delle bellezze naturali o panoramiche, notificate in base alla legge 11 giugno 1922, n. 778; degli elenchi compilati ai sensi della legge 29 giugno 1939, n. 1497; delle dichiarazioni di notevole interesse pubblico notificate ai sensi della legge29 giugno 1939, n. 1497, ecc., di cui all’art. 157 del D.lgs. 42/2004.

È evidente la difficoltà, in taluni contesti, di capire se il vincolo esistente sull’area/immobile è stato apposto ai sensi dell’art. 142 o del 136 o di altri, al fine dell’applicazione della definizione della definizione di ristrutturazione edilizia.

L'art. 10, comma 1, lettera c) del TUE

Esaminiamo le modifiche introdotte all’art. 10 comma 1 lett. c) del DPR 380/2001 (non applicabile direttamente in Sicilia in quanto nella Regione è stato recepito con modifiche e quindi non dinamicamente).

La legge di conversione introduce, con il comma 5 bis dell’art. 28, alla fine dell’art. 10 comma 1 lett. c) del DPR 380/2001 le seguenti parole “, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”.

Di fatto sono considerati rientranti negli interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta “pesante” e quindi soggetti a permesso di costruire anche gli interventi che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Come ormai succede spesso, entrerà in vigore in Sicilia una norma monca che riguarderà solo la definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell’art. 3 comma 1 lett. d) del Testo unico dell’Edilizia, senza la specifica del titolo edilizio al quale sono soggetti gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Confidiamo in un intervento immediato del legislatore regionale per colmare il vuoto legislativo.