Testo Unico Edilizia e Salva Casa, cambia l’agibilità per i mini appartamenti

Siamo alle battute finali ma è ormai chiaro il volto che assumerà il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo che la legge di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) sarà definitivamente approvata e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale.

Salva Casa: le modifiche apportate dalla legge di conversione

Sono parecchi gli interventi di modifica al testo predisposto dal Governo, molti dei quali rilevanti e che aggiungono ulteriori articoli al Testo Unico Edilizia (TUE). Tra le novità da segnalare:

• l’inserimento del comma 1-quater all’art. 2-bis (Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati) che consente gli interventi di recupero dei sottotetti in deroga al rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:
  • siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
  • non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
  • sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
• la modifica alla definizione di stato legittimo che consentirà di utilizzare il titolo, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• la differenziazione tra stato legittimo dell’edificio e dell’unità immobiliare al suo interno;
• la precisazione su cosa significa cambio di destinazione d’uso “senza opere”;
• le nuove disposizioni che consentono di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie dei mini appartamenti;
• l’allungamento dei tempi (motivata) per la demolizione dell’abuso e ripristino dello stato dei luoghi;
• le nuove ipotesi di tolleranze costruttive;
• l’eliminazione dell’asseverazione tecnica per la verifica di sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi per le nuove tolleranze;
• la regolarizzazione delle varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciate prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis;
• l’estensione della sanatoria semplificata alle ipotesi di variazioni essenziali.

Come cambia l’agibilità per i mini appartamenti

Tra le novità inserite dalla VIII Commissione, da segnalare l’integrazione all’art. 24 (Agibilità) dei seguenti commi:

5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienicosanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie;

b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e all’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

Sostanzialmente:

• il comma 5-bis prevede una deroga espressa per la segnalazione certificata di agibilità (SCA) per i mini appartamenti ovvero le unità immobiliari nelle condizioni di cui alle lettere a) e b);
• il successivo comma 5-ter consente l’asseverazione del progettista di cui al precedente comma ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità e sia soddisfatta almeno una delle condizioni di cui alle lettere a) e b);
• il comma 5-quater fa salve le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

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