Testo Unico Edilizia e Salva Casa: la sanatoria semplificata che non c’è

di Gianluca Oreto - 19/11/2024

Il Decreto Legge è un provvedimento d’urgenza emanato dall’esecutivo per risolvere situazioni straordinarie e urgenti. Proprio per questo motivo, il Decreto Legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e viene poi presentato alle Camere per la sua conversione in legge entro 60 giorni (decorsi i quali decade).

Benché sia chiaro che in Italia il potere legislativo sia detenuto dal Parlamento, da parecchi anni (troppi) è sempre più frequente la decretazione d’urgenza che in alcuni casi (tanti) mal si concilia con le tempistiche molto ristrette di questi provvedimenti.

Testo Unico Edilizia e Salva Casa: l’urgenza

È il caso del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) convertito in Legge n. 105/2024 che, com’è noto, contiene “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” che hanno notevolmente modificato il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Nel preambolo del D.L. n. 69/2024 la straordinaria necessità ed urgenza sono motivate con riferimento:

al rilancio del mercato della compravendita immobiliare
alla necessità di provvedere all'introduzione di disposizioni di semplificazione in materia edilizia e urbanistica, volte a superare le incertezze interpretative e consentire la riqualificazione e la valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari.

A tal fine, dopo la conversione in legge, il Salva Casa è intervenuto con riferimento ai seguenti articoli del Testo Unico Edilizia:

Articolo	Rubrica	Comma
2-bis	Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati	1-quater
6	Edilizia libera	1, lett b-bis) e b-ter)
9-bis	Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili	1-bis e 1-ter
10	Interventi subordinati a permesso di costruire	2
23-ter	Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante	1-bis, 1-ter, 1-quater, 1-quinquies, 3
24	Agibilità	5-bis, 5-er, 5-quater
31	Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali	3 e 5
32	Determinazione delle variazioni essenziali	3
34-bis	Tolleranze costruttive	1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis, 3-ter
34-ter	Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo	Nuovo articolo
36	Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità	1
36-bis	Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali	Nuovo articolo
37	Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività	1 e 4

In un precedente approfondimento abbiamo già trattato le problematiche connesse alla nuova definizione di stato legittimo legate, soprattutto, ad una formulazione probabilmente leggera.

In questo articolo parleremo della nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis del TUE. Una delle disposizioni principali volute dal Salva Casa (perché “urgente”) che, però, al momento risulta essere inutilizzabile, mal conciliandosi con le caratteristiche d’urgenza del Decreto Legge.