Tettoia sul terrazzo: chi può chiedere la sanatoria?

La tettoia costruita su un terrazzo facente parte di un immobile di proprietà esclusiva può essere considerata come un bene su cui il condominio può esprimere il proprio assenso o no?

Tettoia su terrazzo ad uso esclusivo, la sentenza del TAR

Sulla questione è intervenuto il TAR Lazio con la sentenza n. 8456/2022, a seguito del ricorso presentato per il rigetto da parte di un’Amministrazione comunale dell’istanza di permesso di costruire in sanatoria, presentata ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 (cd. doppia conformità), relativa alla realizzazione di una tettoia in legno sulla terrazza di un appartamento .

Secondo il Comune, il manufatto incideva significativamente sui prospetti, aumentandone peraltro l'altezza e modificando così la sagoma della palazzina, con la conseguenza che la legittimazione a chiedere il titolo edilizio (anche in sanatoria), ai sensi dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001, non sarebbe spettata, “in quanto il "bene" che è stato interessato dalla avvenuta trasformazione edilizia non è già le sole terrazze di proprietà, bensì l'intero stabile nel suo insieme, la sua originaria architettura e il suo decoro, che appartengono al condominio, il quale non ha autorizzato le opere di copertura”.

Permesso di costruire: chi può richiederlo?

Il TAR ha invece riscontrato la violazione dell’art. 11 del Testo Unico Edilizia: esso infatti prevede che “Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”, laddove anche l’art. 36 del medesimo Testo Unico contempla in capo al responsabile dell’abuso o “all’attuale proprietario dell’immobile” la possibilità di ottenere il permesso in sanatoria.

Ciò significa che il proprietario dell’immobile o il titolare di un diritto di godimento sul bene che lo autorizzi a disporne con un intervento “costruttivo”, è legittimato a chiedere il permesso di costruire, compreso quello in sanatoria, posto che nelle facoltà in cui si estrinseca il contenuto del diritto di proprietà ex art. 832 c.c. rientra anche lo ius aedificandi.

Da questo punto di vista, non rileva il fatto che l’immobile interessato da opere per le quali venga richiesto il titolo edilizio sia ubicato all’interno di un edificio composto da più unità immobiliari, di proprietà esclusiva di diversi soggetti, ai quali invece compete la proprietà comune e indivisa delle parti di cui all’art. 1117 c.c. (cd “condominio”). Se infatti l’intervento viene realizzato nell’unità di uno dei condomini, la legittimazione non può che restare in capo solo al “proprietario” esclusivo dell’immobile interessato dal proposito edificatorio.

Ciò significa, secondo il TAR, che l’Amministrazione non ha interpretato correttamente il Testo unico dell’edilizia, nel momento in cui ha disconosciuto la legittimazione a chiedere il permesso in sanatoria in capo agli attuali ricorrenti, quando invece la copertura per cui è stata chiesta la sanatoria attiene alla terrazza di loro proprietà esclusiva.

In particolare,il Comune ha ritenuto che il bene interessato dall’intervento sarebbe “l'intero stabile nel suo insieme”, ossia la palazzina, di proprietà del “condominio”, avendone l’intervento asseritamente modificato la sagoma e il decoro architettonico. Sostanzialmente si è cercato di attribuire una consistenza materiale a concetti astratti (quali quelli di sagoma, decoro architettonico e prospetti), configurandoli alla stregua di “beni” di appartenenza condominiale, laddove invece la proprietà indivisa dei condomini attiene a cose che hanno una loro fisicità e tangibilità, quali sono le parti comuni elencate dall’art. 1117 c.c.

Il condominio non è un soggetto di diritto

Inoltre, il diniego sembrerebbe adombrare una qualificazione del condominio in termini di soggetto di diritto, mentre è consolidata in giurisprudenza la tesi secondo cui si tratterebbe di un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica, mentre la titolarità delle cose comuni spetta ai singoli condomini.

Per altro, ricorda il TAR, è consolidato in giurisprudenza l’orientamento secondo cui costituisce facoltà del singolo condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell'edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 c.c. (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 c.c. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 c.c. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), con la conseguenza che “egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l'autorizzazione relativa a tali opere senza necessità di conseguire la previa approvazione dell'assemblea condominiale ex artt. 1120 e 1336 c.c.

Ciò significa che sarebbe irragionevole riconoscere la legittimazione del singolo condomino a chiedere il rilascio del titolo autorizzatorio per la realizzazione di opere che incidono sulle parti comuni, purché pertinenti alla sua proprietà esclusiva, anche senza il preventivo assenso dell’assemblea condominiale, e invece escluderla qualora lo stesso intenda realizzare un proposito edificatorio che incide unicamente sull’unità immobiliare di sua proprietà.

Il campo di azione dell'Amministrazione

Inoltre, la disciplina dettata dal Testo unico dell’edilizia richiede che, ai fini del rilascio del titolo, l’Amministrazione comunale sia chiamata esclusivamente a verificare la conformità dell’intervento alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente (art. 12, comma 1), senza essere tenuta a valutare ulteriori profili, segnatamente quelli che attengono ai rapporti privatistici, né accertare l’esistenza di eventuali limitazioni negoziali apposte allo ius aedificandi .

Ne consegue che l’eventuale opposizione del “condominio” (o meglio, dei singoli condomini) alla realizzazione di un intervento che interessa un’unità immobiliare di proprietà esclusiva rappresenta motivo legittimo per negare il relativo titolo edilizio, perché non rilevano le vicende afferenti ai rapporti di diritto privato tra i condomini. Lo conferma anche il comma 3 dell’art. 11 del D.P.R. n. 380/2001, secondo cui il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi, in capo ai quali resta comunque impregiudicata la facoltà di agire dinanzi al giudice ordinario nell’ipotesi di eventuale lesione delle proprie prerogative privatistiche.

Il ricorso è stato quindi accolto, annullando il diniego del rilascio del permesso di costruire in sanatoria.

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