Tolleranze costruttive: come cambiano con la riforma del d.P.R. n. 380/2001

di Redazione tecnica - 18/09/2023

Uno degli errori più rilevanti dell'attuale normativa edilizia (il d.P.R. n. 380/2001) è la sua tendenza a voler utilizzare il microscopio in un settore dove l'unità di misura è il centimetro e a non far distinzione tra costruzioni realizzate in epoche completamente diverse.

Testo Unico Edilizie: le tolleranze costruttive

Una tendenza che ha accompagnato il percorso di modifica del Testo Unico Edilizia fino ai nostri giorni, soprattutto con gli ultimi correttivi arrivati dal pacchetto di "semplificazioni" contenuto nel Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), convertito dalla Legge n. 120/2020.

Il Decreto Semplificazioni ha, infatti, introdotto l'art. 34-bis relativo alle "tolleranze costruttive", considerate tali nel caso di mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Le difformità rientranti nel suddetto 2% non rappresenterebbero una violazione passibile di sanzione edilizia. Sostanzialmente per ogni metro è consentita una tolleranza di appena 2 centimetri, che potrebbero anche andar bene nelle edificazioni realizzate nell'ultimo ventennio in cui software di calcolo e tecniche esecutive sono diventate molto più precise. Decisamente poco ancorate alla realtà se si prendono in considerazione gli immobili realizzate in epoca in cui non esistevano strumenti digitali o le costruzioni venivano modificate in corso d'opera senza necessità di depositare varianti.

Il cambio con la riforma del Testo Unico Edilzia

È questa la considerazione che ha ispirato il Tavolo Tecnico promosso dal MIT e costituito presso il CSLLPP nell'ammodernamento del concetto di tolleranza costruttiva che consentirebbe alla Regioni di considerare percentuali superiori al 2% ma non eccedenti il 5%.

Di seguito l'attuale e la nuova possibile definizione di tolleranza costruttiva.

d.P.R. n. 380/2001
Art. 34-bis (Tolleranze costruttive)

Nuova disciplina delle costruzioni
Art. 42 (Tolleranze di costruzione e tutela dell’affidamento)

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

1. Non sono da considerarsi parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività le variazioni di altezza, distacchi, volumetria complessiva, superficie coperta, traslazione dell’area di sedime, e di ogni altro parametro urbanistico-edilizio, che non eccedano il due per cento delle misure progettuali.

2. Non sono altresì da considerarsi parziali difformità dal titolo abilitativo gli errori materiali di rappresentazione contenuti nel progetto edilizio, gli errori materiali di progetto eventualmente corretti in cantiere e le modeste variazioni esecutive di partizioni interne ininfluenti ai fini dell’agibilità dell’unità immobiliare.

3. Le Regioni stabiliscono con legge quali siano le ulteriori tolleranze di costruzione che non configurano parziali difformità dal titolo abilitativo, purché si tratti di difformità ininfluenti su elementi sostanziali dell’unità immobiliare o dell’organismo edilizio oggetto di intervento, quali:

a) le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità, rilevanti ai fini dell’agibilità dell’unità immobiliare o dell’organismo edilizio;

b) i caratteri strutturali e di ogni altro parametro urbanistico-edilizio;

c) gli effetti indotti in termini di incremento del carico urbanistico.

4. Per titoli edilizi rilasciati in data antecedente all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le leggi regionali possono considerare ammissibili percentuali di variazione superiori a quelle indicate al comma 1, comunque non eccedenti il cinque per cento delle misure progettuali.

5. Le tolleranze di costruzione realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie passibili di sanzionamento, sono dichiarate dal tecnico abilitato in sede di inoltro di nuove istanze o segnalazioni edilizie e rappresentate nei relativi elaborati progettuali, ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali. In caso di interventi comunque denominati comportanti demolizione e ricostruzione di interi edifici o di parti essi, i quantitativi ricostruibili sono calcolati con esclusivo riferimento a volumi e superfici legittimati da titoli abilitativi.

6. Nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, non si considerano violazioni edilizie rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato:

a) le parziali difformità, realizzate in corso d’opera, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari pubblici incaricati, la certificazione di agibilità nelle forme previste dalla legge;

b) le parziali difformità, realizzate in corso d’opera, che l’amministrazione comunale non abbia espressamente contestato nell’ambito di un successivo procedimento edilizio volto alla formazione di un nuovo titolo abilitativo, rispetto al quale siano decorsi i termini stabiliti dalla legge per un eventuale provvedimento di annullamento d’ufficio.