Tutto sulla sanatoria edilizia

di Redazione tecnica - 06/12/2023

L'Italia è il Paese delle "difformità edilizie", intese come interventi realizzati in assenza o difformità dal titolo abilitativo richiesto dalla normativa o in difformità dalla prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici, regolamenti edilizi, disciplina urbanistico-edilizia e ogni altra normativa di settore.

Gli interventi edilizi: sfatiamo un mito

L'attuale normativa (d.P.R. n. 380/2001) prevede i seguenti regimi edilizi:

attività di edilizia libera;
attività libera ma soggetta a comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
attività soggetta al permesso di costruire (PdC);
attività soggetta a segnalazione certificata di inizio lavori asseverata (SCIA)
attività soggetta a segnalazione certificata di inizio lavori asseverata (SCIA) alternativa a permesso di costruire.

Sfatiamo un mito. Anche nell'attività di edilizia libera (definita all'art. 6 del d.P.R. n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia) occorre fare molta attenzione ad eventuali vincoli. Tipico esempio sono le strutture leggere come le pergotende ovvero quelle strutture composte tipicamente da un supporto metallico e una tenda a copertura di un'area esterna, aperte da tutti i lati e per le quali:

l'opera principale è costituita dalla “tenda” quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno;
la struttura rappresenta un mero elemento accessorio rispetto alla tenda, necessario al sostegno e all'estensione della stessa;
gli elementi di copertura e di chiusura sono facilmente amovibili e in materiale plastico o in tessuto, comunque privi di quelle caratteristiche di consistenza e rilevanza che possano connotarlo in termini di componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione.

Si potrebbe pensare che una pergotenda con le richiamate caratteristiche possa essere istallata ovunque e senza alcun problema. Nulla di più sbagliato! Esistono dei vincoli di natura paesaggistica che potrebbero vietare l'istallazione di simili manufatti. Ad esempio un terrazzo di fronte al Colosseo.

Occorre ricordare, infatti, i contenuti dell'art. 6, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 che, prima di elencare gli interventi di edilizia libera, recita:

"Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,...".

Medesime prescrizioni sono contenute negli articoli del Testo Unico Edilizia relativi a CILA, PdC e SCIA:

nel caso di CILA, l'art. 6-bis, comma 1 riporta la medesima prescrizione (fatte salve le prescrizioni...) contenuta nel precedente art. 6;
nel caso di permesso di costruire, l'art. 12, comma 1, recita "Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente"
nel caso di SCIA, l'art. 22, comma 1, definisce gli interventi soggetti a questo regime "nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente";
nel caso, infine, di SCIA alternativa a permesso di costruire, l'art. 23, comma 1, dispone: "Il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la segnalazione certificata di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie".

Come scritto in premessa, si parla di "difformità edilizie" quando su un'opera legittimamente realizzata si eseguono opere:

in assenza o in difformità dal titolo abilitativo richiesto per la sua realizzazione;
in difformità dalle previsioni/prescrizioni di subordinazione contenute negli strumenti urbanistici, nei regolamenti edilizi, nella disciplina edilizio-urbanistica e in ogni altra normativa di settore avente incidenza sull’attività stessa.