Unifamiliari: tra Superbonus 90% e bonus minori cosa conviene?

di Luciano Ficarelli - 18/03/2023

La Legge di Bilancio n. 197 del 29 dicembre 2022 ha modificato ulteriormente il documento madre del Superbonus, l’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020, introducendo delle modifiche al comma 8-bis ed aggiungendo il comma 8-bis.1. Con queste modifiche si è ridotta la percentuale di detrazione dal 110% al 90% per tutti. Per gli interventi sulle le unifamiliari, inoltre, sono previsti tre vincoli:

il possesso dell’immobile da ristrutturare a titolo di proprietà o sul quale c’è un diritto reale di godimento;
il requisito di “abitazione principale” dell’immobile da ristrutturare;
un requisito reddituale pari a 15.000 euro di reddito complessivo parametrato ad un coefficiente familiare.

Il nuovo superbonus al 90% offre una percentuale ancora generosa ma, una serie di variabili che incidono prevalentemente in modo negativo, portano a riconsiderare la possibilità di usufruire di altre agevolazioni.

Pro e contro del Superbonus

Tra gli elementi sicuramente vantaggiosi per chi sceglie il Superbonus c’è la presentazione della CILAS secondo cui la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

mancata presentazione della CILAS;
interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
non corrispondenza al vero delle attestazioni.

Altro elemento molto importante è la combinazione interventi trainanti-trainati che comporta il cumulo di limiti di spesa di tutti gli interventi ammessi, con sole poche eccezioni (come l’assorbimento delle spese di ristrutturazione entro il limite previsto per il sismabonus).

Di contro, il superbonus presenta delle complessità di esecuzione degli interventi che sono indispensabili. Si pensi alla obbligatorietà di interventi invasivi sulle parti comuni dei fabbricati condominiali che, se non venissero effettuati, non trainerebbero gli interventi all’interno delle abitazioni. Come anche il coinvolgimento di altre unità immobiliari di proprietà di terzi i cui titolari il più delle volte hanno scarso interesse ad efficientare i propri immobili per i più disparati motivi: hanno da poco sostituito caldaia o infissi, non utilizzano l’abitazione se non per pochi giorni all’anno e solo in periodi caldi, stanno vendendo l’immobile e non sono interessati ad essere coinvolti o, nel peggiore dei casi, non hanno buoni rapporti di vicinato e non hanno intenzione di trovare un accordo.

Altro elemento, probabilmente il più determinante per la scelta del tipo di bonus, è il numero delle annualità di detrazione ammesso. Le spese relative agli interventi ammessi al superbonus sono detraibili in solo quattro rate annuali di pari importo. Questo vincolo è, quasi per la totalità dei contribuenti, impossibile da attuare, tant’è che nei mesi passati il superbonus al 110% ha preso vitalità solo ed esclusivamente per la possibilità di cedere il credito a terze persone o a istituti finanziari ai sensi dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020 e ormai non più ammesso.

In ultimo, le dinamiche legislative che hanno reso la legge instabile e l’agevolazione poco programmabile, hanno indotto il contribuente a ritenere il superbonus poco interessante e pericoloso per la stabilità finanziaria della famiglia.

Con gli ultimi accadimenti in tema di cessione dei crediti, con la ormai nota vicenda del blocco delle cessioni per incapienza da parte degli istituti di crediti e l’improvviso stop alle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, il contribuente interessato all’efficientamento energetico del proprio immobile ha cominciato a pensare ad un ritorno precoce al passato.

L’alternativa dei bonus minori e casi pratici

Abbandonare la strada dell’aliquota più alta di detrazione per una con aliquota più bassa potrebbe essere addirittura conveniente. La valutazione presuppone un’analisi finanziaria di non poco conto ma, con l’aiuto di un buon commercialista, il calcolo potrebbe dare risultati sorprendenti.

Vediamo di fare un esempio per verificare se ciò è vero, rinviando alla fine dell’articolo i numerosi interventi che fanno sorgere i bonus minori e che potrebbero essere utilizzati in alternativa al superbonus.

Ipotizziamo che il Sig. Rossi voglia intervenire sull’efficientamento energetico di un’abitazione inserita in un contesto condominiale in cui la maggioranza dei condòmini non era interessata ai lavori. La classe di appartenenza, dal punto di vista energetico, è la "G" e l’interesse del committente è arrivare almeno alla classe D.

La capienza fiscale del Sig. Rossi è pari ad € 6.000 corrispondenti alle ritenute subite dal suo datore di lavoro sul reddito percepito.

La sua abitazione è esposta a sud-ovest, tutto sommato una buona esposizione, ma la dispersione termica dovuta alle pareti perimetrali e ai materiali di costruzione utilizzati è notevole. Anche gli infissi sono degli anni ’70, in legno ormai roso dal sole e dalle intemperie e con un solo vetro. La caldaia è quella tradizionale con termosifoni a parete in ghisa.

Il tecnico interpellato ha proposto un intervento di efficientamento energetico dove sono previsti la coibentazione interna delle pareti, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, la sostituzione degli infissi.

L’importo dei lavori previsto, comprensivo di spese professionali, è di 50.000 euro. I lavori previsti rientrano totalmente nelle agevolazioni poiché:

la coibentazione delle pareti effettuata contestualmente alla sostituzione degli infissi prevede un massimo detraibile di 60.000 euro. Poiché l’aliquota di detrazione è del 65%, il limite massimo di spesa ammesso è pari ad € 92.307,69;
la sostituzione dell’impianto di riscaldamento è ammessa nel limite di 30.000 euro di massima detrazione. Poiché l’aliquota di detrazione è del 65%, il limite massimo di spesa ammesso è pari ad € 46.153,85 euro.

Pertanto, i lavori sono tutti ammessi alle agevolazioni e per l’intero importo. Essi faranno maturare un credito d’imposta del 65% su 50.000 euro pari ad € 32.500. La detrazione è ammessa per quote costanti in dieci anni.

Il confronto tra i bonus

A questo punto, si hanno tutti gli elementi per confrontare il Superbonus 90% con i bonus minori per il recupero del credito d’imposta ammesso.

Premettendo che nell’esempio proposto il superbonus nuova versione non si sarebbe potuto applicare per mancanza dei requisiti, il confronto è puramente teorico e si basa solo sugli aspetti finanziari.

Se il Sig. Rossi avesse optato per il superbonus 90%, avrebbe avuto la possibilità di detrarre il 90% di 50.000 euro, pari a 45.000 euro. La detrazione però è ammessa per soli quattro anni, 11.250 euro ogni anno. Ciò significa che il Sig. Rossi coprirà solo in parte la sua capienza di 6.000 euro e perderà inevitabilmente 5.250 euro ogni anno, per un totale di 21.000 euro. Il recupero della spesa sarà dunque solo di 24.000 euro su 50.000 euro di spesa.

Nel caso di applicazione degli altri bonus ordinari, il Sig. Rossi potrà detrarre dalla propria dichiarazione dei redditi il 65% di 50.000 euro di spese sostenute pari ad € 32.500. Ma la detrazione è ammessa per quote costanti in dieci anni, che saranno pari ad € 3.250, importo ampiamente coperto dalla sua capienza fiscale.

In questo esempio, al Sig. Rossi converrà optare per i bonus ordinari anziché il superbonus 90% poiché risparmierà 8.500 euro (32.500 meno 24.000).

Le alternative alla cessione del credito

A questo punto, però, interviene la scelta finanziaria più importante: chi non ha a disposizione le 50.000 euro per effettuare i lavori e non può attendere 10 anni per rientrare gradualmente del 65% della spesa, che alternative ha?

Questa volta, la banca può ritornare ad essere utile nelle sue tradizionali funzioni: concedere credito. Ma quanto costa un mutuo decennale per la ristrutturazione della propria casa? Attualmente il mercato è in fermento per il rialzo dei tassi e per l’inflazione. Queste variabili impazzite hanno riportato l’attenzione sui mutui a tasso fisso.

Se ipotizzassimo un tasso fisso pari al 6% e una durata di 10 anni, la rata sarà di circa 555 euro mensili, con un costo di interessi pari a 16.612 euro. Tralasciamo per semplicità di calcolo le spese accessorie. Il costo annuo del mutuo sarà dunque di 6.660 euro.

Dall’anno successivo il sostenimento della spesa di ristrutturazione, il sig. Rossi potrà detrarre in dichiarazione dei redditi 3.250 euro ogni anno per dieci anni (il periodo più lungo, rispetto ai 4 anni del superbonus, allarga la platea dei contribuenti che hanno capienza).

La differenza tra 6.660 euro (costo del mutuo) e 3.250 euro (rimborso Irpef) sarà il costo reale annuo che il contribuente dovrà sostenere, cioè 3.410 euro.

Ma il sig. Rossi si accorgerà presto che il passaggio dalla classe G alla classe D ottenuto grazie ai lavori di efficientamento energetico, ha portato una riduzione annua dei costi energetici di almeno 1.000 euro.

Il risultato finale è che il costo effettivo annuo è di 2.410 euro, circa 200 euro al mese, per dieci anni. Dall’undicesimo anno ci saranno solo benefici in termini di comfort e risparmi in bolletta, oltre a mantenere alto il valore dell’immobile.

Interventi ammessi alle agevolazioni diverse dal superbonus

A – Interventi di efficientamento energetico previsti dall’art. 14 del D.L. 63/2013. Sono principalmente i seguenti:

Interventi di “riqualificazione globale” che comprende qualsiasi intervento o insieme sistematico di interventi che incida sulla prestazione energetica dell’edificio. Quindi, a titolo meramente esemplificativo ma non esaustivo, si ritengono agevolabili:

interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
impianti di cogenerazione, trigenerazione, allaccio alla rete di teleriscaldamento, collettori solari termici;
interventi di coibentazione delle strutture opache e di sostituzione delle finestre comprensive di infissi.

Interventi di “riqualificazione energetica dell’involucro” delle parti comuni degli edifici condominiali:

che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (detrazione fiscale del 70%);
gli stessi interventi del punto a) finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la “qualità media” di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al D.M. 26 giugno 2015 “Linee guida” (detrazione fiscale del 75%);
gli stessi interventi di cui ai punti a) o b) e contestuali interventi che conseguono la riduzione di una classe di rischio sismico (detrazione fiscale dell’80%);
gli stessi interventi di cui ai punti a) o b) e contestuali interventi che conseguono la riduzione di due o più classi di rischio sismico (detrazione fiscale dell’85%).

Interventi di “coibentazione delle strutture opache verticali e orizzontali” (coperture e pavimenti), delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno, verso vani non riscaldati o contro terra, che rispettino i requisiti di trasmittanza termica U [W/(m2K)] richiesti.

Interventi di “sostituzione di finestre”, lucernari e porte comprensivi di infissi, delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettino i requisiti di trasmittanza termica U (W/m2K) richiesti.

Interventi di “acquisto e posa in opera di schermature solari e/o chiusure tecniche mobili oscuranti” elencate nell’allegato M al D.Lgs. 311/2006, montate in modo solidale all’involucro edilizio o ai suoi componenti e installate all’interno, all’esterno o integrate alla superficie vetrata.

Interventi per l’installazione di “collettori solari termici” per la produzione di acqua calda sanitaria per usi domestici.

Interventi di sostituzione o nuova installazione di “impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili”.

Interventi di sostituzione di “caldaie a condensazione generatori ad aria a condensazione”. In particolare:

sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza energetica stagionale per il riscaldamento d’ambiente (ηs) ≥ 90%, pari al valore minimo della classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013;
sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di cui al superiore punto a) e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02;
sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori d’aria calda a condensazione.

Interventi di sostituzione di “pompe di calore ad alta efficienza sistemi geotermici a bassa entalpia o scaldacqua a pompa di calore”. In particolare:

sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza, anche con sistemi geotermici a bassa entalpia
sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria

Interventi di sostituzione, integrale o parziale, di ”impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi”, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, realizzati e concepiti per funzionare in abbinamento tra loro.

Interventi con acquisto e posa in opera di “micro-cogeneratori” in sostituzione di impianti esistenti che conducano a un risparmio di energia primaria (pes)≥ 20%.

Interventi per l’installazione e messa in opera di “sistemi di building automation”, che consentano la gestione automatica personalizzata degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda sanitaria o di climatizzazione estiva, compreso il loro controllo da remoto attraverso canali multimediali.

B – Installazione di impianti fotovoltaici per la produzione dell’energia elettrica e sistemi di accumulo.

C – Abbattimento delle barriere architettoniche che comprende le spese sostenute per ascensori e montacarichi, per elevatori esterni all’abitazione, per la sostituzione di gradini con rampe, sia negli edifici che nelle singole unità immobiliari, e quelle per la realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, favoriscono la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di handicap grave.

D – Tutti gli interventi classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 36 bis del DPR 917/86

E – Gli interventi diretti alla riduzione del rischio sismico.