Villa o villino? Occhio alla classificazione catastale

di Redazione tecnica - 07/12/2023

L’accatastamento di un immobile in categoria A/7 o in A/8 porta a una differenza non da poco nella valutazione della rendita catastale e delle imposte da pagare. E lo sa bene l’Agenzia delle Entrate che, dopo aver accertato la riclassificazione di un immobile da villa (A/8) a villino (A/7), ha notificato al contribuente il ritorno nella classe di maggior pregio.

Villa o villino? La classificazione catastale secondo la giustizia tributaria

Da qui il ricorso alla CTP, che aveva dato ragione al proprietario dell’immobile, rilevando che l’edificio non pareva possedere le caratteristiche legali per essere incluso nella categoria A/8: non era in zona di pregio, il fabbricato era contiguo ad altre abitazioni di terzi, ed era comprensivo di due abitazioni con resede e terrazza a comune. Inoltre era sprovvisto di viale alberato di piscina e di altre caratteristiche di finitura o di impianti di servizi di livello superiore all'ordinario. Di conseguenza andava classificato A/7, con ricalcolo della rendita catastale.

Ed eccoci all'appello del Fisco. Innanzitutto, spiega AdE, non è stato tenuto conto del fatto che l'immobile è stato sempre accatastato nella categoria A/8 e che nel tempo avrebbe subito vari interventi di manutenzione, tutti migliorativi; inoltre l'immobile era ubicato lungo una strada panoramica regionale e che le caratteristiche di pregio della zona non erano inficiate dalla presenza del vincolo di carattere idrogeologico; per altro le caratteristiche costruttive evidenziate dalle foto mettevano in luce finiture di pregio superiore alla media e uno spazio esterno di ragguardevoli dimensioni. Infine, i fabbricati a confine non erano in aderenza all'immobile e la presenza o meno di piscina e viale alberato non è dirimente per la determinazione della classe di merito.

Immobile in A/7 o in A/8: i criteri di classificazione

La Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado della Toscana ha accolto il ricorso, con la sentenza del 6 novembre 2023, n. 1098. In particolare, secono i giudici, non ci sono motivi per discostarsi dall'accertamento che in definitiva si limita a ripristinare la classificazione catastale storica già attribuita all'immobile preesistente all’attuale normativa catastale.

Sul punto ha anche richiamato l’ordinanza della Corte di Cassazione del 30 dicembre 2019, n. 34694 che a proposito della distinzione fra categoria "A/7 - abitazioni in villini" e "A/8 - abitazioni in ville" ha specificato che:

ciò che caratterizza la "villa" non sono soltanto le dimensioni, quanto le attrezzature di cui dispone, le caratteristiche interne, il pregio degli infissi e degli ornamenti, la collocazione, il rapporto con il territorio, le vie di accesso;
nel linguaggio comune edifici simili vengono chiamati "villa" se collocati in località di lusso e "villini" se collocati in aree di minor pregio. Altro è poi se le vie di comunicazione sono difficoltose in quanto l'edificio è collocato in una pregiata località montuosa o panoramica, altro è se l'isolamento non è espressione di un lusso bensì, più banalmente, determina una scomodità;
per "ville debbano intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario".

Questo laddove per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree coltivate o no a giardino, mentre per parco "non può certo intendersi la utilizzabilità di qualunque area verde, altrimenti tutte le abitazioni rurali sarebbero ville, bensì un'area con alberi destinata e adattata al godimento degli abitanti, tanto più appetibile perché sita in zone di pregio o destinate, appunto, a ville. E si deve altresì valutare se l'immobile abbia "caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario''.

In questo caso la classificazione catastale in A/8 era quindi corretta: si trattava infatti di un immobile di ampio respiro con connotazione di larghezza ed ampiezza sia per numero di vani che di servizi accessori, che per particolari architettonici, quali la posizione libera su tutti e quattro i lati e la panoramicità, che trascendono quelle di una abitazione di tipo civile o popolare, e con sistemazione e presenza di spazi verdi ampi e panoramici dedicati alla fruizione e al godimento dell'immobile.

In conclusione, non vi sono prove circa l'insorgenza di fattori che avrebbero determinato il deprezzamento dell'immobile rispetto alla preesistente classificazione, e non vi sono pertanto motivi tali da giustificare il declassamento da villa a villino.