Annullamento titolo edilizio: demolizione o sanzione alternativa?

L'attuale normativa edilizia (il d.P.R. n. 380 del 2001) lascia poco spazio alla regolarizzazione delle difformità che interessano il patrimonio immobiliare. Condoni edilizi a parte (sviluppati con 3 leggi speciali a tempo del 1985, 1994 e 2003) la sanatoria edilizia è concessa solo ai sensi degli articoli 36 (accertamento di conformità) e 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità).

La sanatoria delle difformità edilizie

I due articoli del Testo Unico Edilizia hanno in comune la possibilità di ottenere la sanatoria dell'intervento solo se questo risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento stesso, sia al momento della presentazione della domanda (la cosiddetta doppia conformità).

Nel caso in cui la doppia conformità non sia presente, la demolizione e ripristino dello stato legittimo sono "teoricamente" le uniche possibilità offerte, fatta esclusione per quanto previsto dai seguenti articoli del d.P.R. n. 380/2001:

• art. 33 (comma 2) - interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• art. 34 (comma 2) - interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• art. 38 (commi 1 e 2) - interventi eseguiti in base a permesso annullato.

I 3 articoli, qualora sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, concedono al dirigente o al responsabile dell’ufficio la possibilità di irrogare una sanzione alternativa alla demolizione. Tale sanzione alternativa è, dunque, correlata al dato oggettivo del pregiudizio arrecato dalla demolizione parziale alla parte di edificio eseguita in conformità.

Interventi eseguiti in base a permesso annullato: nuova sentenza del Consiglio di Stato

L'applicazione della sanzione alternativa, però, produce diversi effetti in funzione all'articolo cui fa riferimento. Il pagamento della sanzione irrogata ai sensi dell'art. 38, comma 2 produce, infatti, i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria. Negli altri due casi di pagamento della sanzione irrogata ai sensi degli articoli 33 e 34, l'abuso diventa "tollerato" ma di fatto l'immobile non acquisisce lo "stato legittimo".

Attenzione, però, in caso di permesso di costruire annullato occorre verificarne bene le motivazioni. Su questo argomento registriamo un nuovo intervento del Consiglio di Stato con la sentenza 20 marzo 2023, n. 2832.

In questo caso viene impugnata una sentenza del TAR che aveva respinto un ricorso avverso l’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato. L'ordinanza era stata emessa a seguito di una precedente sentenza del TAR che aveva annullato il permesso di costruire, da cui era seguita la sanzione demolitoria ai sensi dell'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.

Il ricorso

Tra le motivazione del ricorso, gli appellanti avevano contestato che di fronte ad un titolo invalido ma efficace fino alla sentenza del Giudice Amministrativo, non si sarebbe dovuto applicare la sanzione ripristinatoria cioè la più grave ma quella alternativa alla demolizione così come previsto dall'art. 38 del Testo Unico Edilizia.

In primo grado, però, il TAR aveva confermato che alla luce dell’orientamento espresso nella sentenza 7/2020 dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, in caso di annullamento del titolo edilizio, i vizi delle procedure amministrative, idonei a consentire l’irrogazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, sono esclusivamente quelli di carattere formale che, alla luce di una valutazione in concreto, risultino di impossibile rimozione.

La conferma del Consiglio di Stato

Anche il Consiglio di Stato ha confermato che la sanzione demolitoria adottata dal Comune fosse corretta in quanto l’art. 38 d.P.R. 380/2001 trova applicazione solamente se si è in presenza di vizi formali o del procedimento amministrativo che non possono essere emendati. Nel caso in esame vi è stato l’annullamento giurisdizionale di un permesso di costruire che ha qualificato come abusive “sine titulo” le opere realizzate in base ad esso quindi per vizi sostanziali che non consentono di fare riferimento al citato art. 38.

Pertanto, nel caso di specie la sentenza del TAR (confermata dal Consiglio di Stato) che aveva annullato il permesso di costruire era sufficiente a giustificare l’ordine di demolizione impugnato.