Ante '67: cosa significa e perché è importante

Sollecitato da un approfondimento dell'amico arch. Marco Campagna, oggi scriverò di "ante '67" provando a spiegare in modo semplice cosa significa e perché è un termine ricorrente quando si parla di abusi edilizi e stato legittimo degli immobili.

Ante '67: cosa significa

Partiamo dalle basi. Il termine "ante '67" discende dalla Legge Ponte 6 agosto 1967, n. 765 (Gazzetta Ufficiale 31/08/1967, n. 218) che ha modificato ed integrato la Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.

Tra le modifiche, la Legge Ponte ha:

• esteso a tutto il territorio nazionale l'obbligo di dotarsi dei piani regolatori territoriali, dei piani regolatori comunali e delle norme sull'attività costruttiva edilizia (regolamento edilizio);
• previsto la sospensione o la demolizione delle opere eseguite senza la licenza di costruzione o in contrasto con questa, non rispondenti alle prescrizioni del piano regolatore, del programma di fabbricazione od alle norme del regolamento edilizio.

Da qui discende l'idea (sbagliata) che un immobile costruito prima dell'anno 1967 non richiedesse di alcuna licenza edilizia e che, quindi, potesse essere considerato legittimo.

In realtà, però, già con la prima legge urbanistica del 1942 era previsto l'obbligo di dotarsi di licenza edilizia per alcuni territori (aree già urbanizzate). La Legge n. 765/1967 non ha fatto altro che estendere tale obbligo a tutto il territorio nazionale.

1 settembre 1967

Nel puzzle delle modifiche alla Legge urbanistica, l'1 settembre 1967 (data di entrata in vigore della Legge Ponte) ricorre parecchie volte all'interno della Legge n. 47/1985 (primo condono edilizio).

L'art. 31 (Sanatoria delle opere abusive), comma 5 della Legge sul primo condono edilizio prevedeva:

Per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell'articolo 34 della presente legge.

Già da questa disposizione è facilmente desumibile il fatto che non tutte le opere antecedenti l'1 settembre 1967 possono essere considerate legittime e che con il primo condono era stata data la possibilità di sanatoria previo pagamento dell'oblazione.

Lo stato legittimo degli immobili

Tornando alla storia recente, il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), dopo la modifica prevista dal Decreto-Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) e dopo anni di un paradossale silenzio normativo, ha finalmente definito lo stato legittimo degli immobili.

L'art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia dispone:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Mediante questa formulazione, in cui non è un caso che non si riporti una data precisa (come l'1 settembre 1967), il legislatore ha voluto confermare che esistono delle epoche (e chiaramente delle aree) in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Destinazione d'uso in immobili ante '67: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Relativamente alla prova della destinazione d'uso degli immobili ante '67, esiste una copiosa giurisprudenza che, partendo da quanto disposto dagli articoli 23-ter, comma 2 e art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia, conferma che stessa è desumibile, tra l’altro, dai documenti d’archivio o altro documento pubblico di cui sia dimostrata la provenienza.

Infatti l’art 23, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 prevede che “la destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis”; tale disposizione prevede, a sua volta, che “lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Ne discende che la destinazione d’uso di un immobile realizzato ante 1967 è quella desumibile da “documenti probanti”, in generale, quali, tra gli altri, i documenti d’archivio o altri atti, pubblici o privati, di cui sia dimostrata la provenienza.

Conclusioni

In definitiva, per stabilire la legittimità dello stato di fatto di un immobile occorre porsi una domanda:

• l'immobile è stato realizzato in epoca e in un'area in cui era obbligatoria la licenza edilizia?

Se la risposta è positiva occorre recuperare la licenza. Se la risposta è negativa, invece, come prevede il citato art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia, occorre recuperare le informazioni catastali di primo impianto oppure altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, da cui si dimostri la provenienza dell'immobile.

Sia in caso di risposta positiva o negativa, occorre recuperare il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Incrociando la documentazione di progetto originale (o i documenti probatori in nostro possesso) con i titoli successivi e lo stato di fatto, è possibile verificare la legittimità dell'immobile.

Nel caso di immobili "ante '67" occorre avere certezze circa:

• la data di edificazione (i rilievi fotografici possono venirci in aiuto);
• l'assenza di piani regolatori e regolamenti edilizi (se si tratta di zone non urbanizzate è certamente più semplice).

Un aspetto è certo: non è sufficiente l'indicazione di immobile ante '67 per pensare che sia stato legittimamente edificato.