Aumento cubatura: quando un’opera non è pertinenziale

Sopraelevazione abusiva di un fabbricato: essa non rappresenta un’opera pertinenziale ed è soggetta a permesso di costruire. Così ha specificato il Consiglio di Stato, sez. Sesta, con la sentenza n. 8274/2021, a seguito del ricorso contro l’ordine di demolizione di opere edilizie abusive.

Sopraelevazione abusiva e pertinenze: la sentenza del Consiglio di Stato

Il caso in esame riguarda proprio la sopraelevazione di un fabbricato già sanato, consistente nella realizzazione di una copertura tetto a due falde spioventi a tegole, completamente tamponata in muratura e tramezzata, tale da ricavare due distinte unità immobiliari. Su questa costruzione era stata emessa un’ordinanza di demolizione, disattesa dai proprietari, a cui ne è seguita una successiva. Da qui il primo ricorso al TAR, respinto, a cui ha fatto seguito l'appello al Consiglio di Stato.

Secondo i ricorrenti, l’abitazione non potrebbe non essere sanata e non potrebbe mai essere demolita in quanto la zona su cui insiste il fabbricato rientrerebbe nella perimetrazione dei nuclei abusivi di cui alla legge regionale del Lazio n. 28/1980, modificata successivamente dalla l.r. 7/2004, che ha disciplinato che “Nei nuclei perimetrati ai sensi dell’art. 1, secondo comma, gli interventi sulle aree inedificate devono essere finalizzati alla riqualificazione urbanistica e si attuano attraverso comparti o comprensori d’iniziativa pubblica o privata”.

I giudici di Palazzo Spada sono stati di diverso avviso: la norma non è idonea a legittimare l’abuso di innalzamento di un intero piano, recuperando in tal modo due nuove abitazioni e quindi determinando cubatura aggiuntiva e carico urbanistico. L’originario titolo edilizio rilasciato è già il risultato di una sanatoria edilizia e, come rilevato dall'amministrazione comunale, non comprendeva una ulteriore sopraelevazione del preesistente fabbricato al posto della sola copertura a tetto.

Sanatoria abusi edilizi presuppone sempre la doppia conformità

Oltretutto le opere contestate ricadono in zona rurale del P.R.G. comunale: il diniego della richiesta di permesso di costruire in sanatoria (ai sensi dell’art. 36 D.P.R. n. 380/2001) è motivato con il fatto che le stesse opere sarebbero in contrasto con la vigente normativa disciplinante la zona e la mancanza del lotto minimo richiesto per gli interventi ricadenti in questa zona.

Di conseguenza non si ravvisa la c.d. doppia conformità ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001, che prevede che l’intervento edilizio deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento della presentazione della domanda.

Opere pertinenziali: la nozione edilizia

Infine, i lavori realizzati, diversamente da quanto ritenuto dalla ricorrente, non possono appunto configurarsi quali “opere pertinenziali” in quanto le due unità abitative:

• sono contraddistinte da un’autonoma destinazione dalle stesse;
• hanno aggiunto volumetria residenziale all'edificio preesistente.

Ricordiamo che la nozione civilistica di pertinenza differisce da quella a fini urbanistico/edilizi: un manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul carico urbanistico mediante la creazione di nuova cubatura.

In sede edilizia la nozione di pertinenza va definita sia in relazione alla necessità ed oggettività del rapporto pertinenziale sia alla consistenza dell’opera, che non deve essere tale da alterare in modo significativo l’assetto. Nel caso in esame, la rilevante dimensione degli interventi edilizi effettuati ha inciso sul carico urbanistico, il che è sufficiente per escludere la configurabilità di una pertinenza.

Di conseguenza il ricorso è stato respinto, confermando l’ordinanza di demolizione per insanabilità delle opere dato che non si ravvisa la doppia conformità.