Bonus barriere architettoniche: 50%, 75% e superbonus

Sconto in fattura e cessione del credito

Le opzioni previste dall’art. 121 del D.L. 34/2020 per il bonus 75% per l’abbattimento delle barriere architettoniche sono rimaste in vigore fino all’approvazione del D.L. 11 del 16 febbraio 2023 e alle modifiche apportate dal D.L. 212 del 29 dicembre 2023, con delle importanti eccezioni.

In particolare, l’esercizio delle opzioni è ammesso relativamente:

1. alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 per gli interventi di superamento ed eliminazione di barriere architettoniche (bonus 75%);
2. alle spese sostenute per gli interventi di superamento ed eliminazione di barriere architettoniche (bonus 75%) successivamente al 31 dicembre 2023, da:
   • condomìni, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa;
   • persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro, determinato ai sensi del comma 8 -bis .1 dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. Il requisito reddituale di cui al primo periodo non si applica se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata ai sensi dell’articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104;
3. alle spese sostenute per gli interventi superbonus 110% - 90% - 70% - 65%, per i quali in data antecedente al 17 febbraio 2023:
   • risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS) per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni;
   • risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS) per gli interventi effettuati dai condomini;
   • risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici;
4. alle spese per gli interventi già rientranti nell'ambito di applicazione degli articoli 119 e 121, comma 2, del D.L. 34/2020, compresi in piani di recupero del patrimonio edilizio esistente o di riqualificazione urbana comunque denominati, che abbiano contenuti progettuali di dettaglio, attuabili a mezzo di titoli semplificati, i quali alla data del 17 febbraio 2023 risultino approvati dalle amministrazioni comunali a termine di legge e che concorrano al risparmio del consumo energetico e all'adeguamento sismico dei fabbricati interessati, solo se alla data del 30 dicembre 2023 risulti presentata la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi;
5. alle spese relative agli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza (superbonus 110% e superbonus rafforzato) a condizione che, in relazione a spese per interventi avviati successivamente alla data del 30 dicembre 2023 stipulino, entro un anno dalla conclusione dei lavori oggetto dei benefici, contratti assicurativi a copertura dei danni cagionati ai relativi immobili da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale;
6. alle spese sostenute per gli interventi diversi da quelli di cui all'articolo 119 del D.L. 34/2020 (bonus casa 50%, ecobonus 50% - 65%, sismabonus 50-70-75-80-85%, ecosismabonus 75-85%), per i quali in data antecedente al 17 febbraio 2023:
   1. risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
   2. per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori (oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori. Nel caso in cui alla data del 17 febbraio 2023 non risultino versati acconti, la data antecedente dell'inizio dei lavori o della stipulazione di un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori deve essere attestata sia dal cedente o committente sia dal cessionario o prestatore mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà resa ai sensi dell'articolo 47 del D.P.R. 445/2000);
   3. risulti presentata, con riguardo alle agevolazioni di cui all'articolo 16-bis, commi 1, lettera d), e 3, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 917/1986 e all'articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, la richiesta di titolo abilitativo per l'esecuzione dei lavori edilizi;
7. alle spese sostenute dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, già costituiti alla data del 17 febbraio 2023 nella forma di società e che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
8. alle spese sostenute dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, già costituite alla data del 17 febbraio 2023, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
9. alle spese sostenute dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383, che risultano già costituite alla data del 17 febbraio 2023.
10. alle spese sostenute dal 30 dicembre 2023 in relazione agli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche secondo la vecchia normativa vigente, per i quali antecedentemente alla stessa data:
    a) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
    b) per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo.

Esempi di applicazione delle agevolazioni sull’abbattimento delle barriere architettoniche

Proviamo a fare degli esempi, in modo da verificare anche quale sia la migliore combinazione delle agevolazioni attualmente vigenti.

ESEMPIO 1

Nel condominio Bellavista, con Cilas depositata prima del 25 novembre 2022, si stanno svolgendo interventi di efficientamento energetico. Tra gli interventi trainati sulle parti comuni è prevista l’installazione dell’ascensore per un totale di progetto pari ad € 100.000 comprensivo delle opere edili e delle progettazioni. L’edificio è composto di 20 unità immobiliari. Nell’edificio vive anche il Sig. De Crescenzo, il quale ha voluto che siano effettuati anche interventi per l’abbattimento delle barriere architettoniche nella sua abitazione, in particolare l’allargamento delle porte delle stanze, la nuova cucina e il nuovo bagno. L’importo previsto degli interventi è pari ad € 54.000. In questo caso, sia il condominio Bellavista che il Sig. De Crescenzo possono fruire della detrazione del 110% su tutte le spese sostenute. Infatti, il condominio ha un limite massimo di spesa ammesso di 1.920.000 euro mentre il Sig. De Crescenzo ha un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro.

ESEMPIO 2

Nel condominio Nautilus sono iniziati da poco interventi di efficientamento energetico che si concluderanno durante il 2024. All’interno del condominio vive il Sig. Nemo che, prima dell’approvazione dei lavori condominiali, aveva iniziato interventi per l’abbattimento delle barriere architettoniche. I lavori, iniziati nel 2023, prevedevano interventi di domotica per la gestione dell’impianto d’illuminazione, nuovo bagno e infissi esterni, tutti a norma del regolamento di cui al D.M. 236/89. In questo caso, il Sig. Nemo ha la possibilità di passare dal bonus barriere architettoniche non più utilizzabile a causa delle nuove norme restrittive stabilite dal D.L. 212/2023, al superbonus al 70% previsto dal superbonus, considerato che i lavori trainanti del suo condominio non sono ancora terminati. Questa soluzione è possibile in virtù di quanto riportato nella Circolare 17/E/2023 dove afferma che “con riferimento alle spese sostenute nel 2022, per interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche, già avviati in anni precedenti (in vigenza del Superbonus) congiuntamente ad interventi “trainanti” di efficientamento energetico, è possibile, alternativamente:

• continuare a fruire del Superbonus nel limite di spesa di euro 96.000 (per effetto del richiamo all’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del TUIR), comprensivo anche delle spese sostenute negli anni precedenti per il medesimo intervento “trainato”;
• fruire della detrazione di cui all’articolo 119-ter del medesimo decreto Rilancio prevista nella misura del 75 per cento delle spese sostenute e, comunque, nel limite di euro 50.000”.

Dunque, analogamente per come previsto dalla circolare AdE per il caso opposto, ad avviso di chi scrive anche nel caso di utilizzo del bonus 75% applicato nel 2023 si può transitare nel superbonus 70% mantenendo le detrazioni sugli interventi non ammessi ai sensi del nuovo articolo 119-ter D.L. 34/2020.

ESEMPIO 3

Il mini-condominio “Miragno” è un unico edificio con due unità immobiliari, peraltro con ingressi indipendenti e funzionalmente autonome. Nella prima vive il Sig. Mattia, mentre nella seconda vive la suocera, Sig.ra Marianna. Non essendoci accordi tra i due per effettuare interventi sulle parti comuni, nel 2023 il primo decide autonomamente di realizzare interventi per l’abbattimento delle barriere architettoniche nella sua abitazione (rampa di accesso, infissi nuovi, nuovo bagno e domotica). Accede così al bonus 75%. Nel 2024, la Sig.ra Marianna decide di “copiare” la decisione del genero e vorrebbe iniziare anch’ella gli stessi interventi, ma viene a sapere che molti di quegli interventi non sono più detraibili al 75%. Per intercessione della figlia Romilda, i due condòmini riescono ad accordarsi per iniziare la procedura per l’accesso al superbonus in modo da portare in detrazione la spesa prevista al 70% insieme all’intervento trainante dell’isolamento termico. In questo caso, il Sig. Mattia potrà portare in detrazione le spese sostenute nel 2023 al 75%, continuare gli interventi nel 2024 e, successivamente al sostenimento delle spese per l’isolamento termico e prima del termine delle stesse, potrà portare in detrazione le spese sostenute per l’abbattimento delle barriere architettoniche al 70%, così come farà anche la Sig.ra Marianna.

ESEMPIO 4

Nel condominio “Paradiso” di Firenze si stavano svolgendo interventi di riduzione del rischio sismico ed altri interventi di efficientamento energetico con utilizzo del superbonus quando, a causa del blocco delle cessioni e della difficoltà di reperimento delle risorse finanziarie, l’impresa sospende i lavori e comunica la risoluzione del contratto d’appalto. L’amministratore ha intanto trovato un’impresa disponibile a proseguire gli interventi ma non prima del gennaio 2025. All’interno del condominio vive il Sig. Virgilio che, a causa della sua recente disabilità, ha estrema necessità dell’ascensore prevista tra i lavori trainati delle parti comuni. La sospensione dei lavori e il probabile abbandono del superbonus fa sì che il condòmino si attivi in modo autonomo e, vista la fattibilità del progetto, fa richiesta per l’installazione di una piattaforma elevatrice a suo esclusivo uso e ad un costo decisamente inferiore a quello previsto dal progetto iniziale. In questo caso, le spese da detrarre per il Sig. Virgilio saranno soggette all’aliquota del 75% rispetto a quella prevista per il superbonus che nel 2025 sarà del 65%.

ESEMPIO 5

Il Sig. Montalbano è proprietario di un appartamento sito al primo piano del mini-condominio “Vigata”. Al secondo piano vive un altro condòmino, il Sig. Catarella. Il piano terra è invece occupato da attività commerciali di proprietà del Sig. Augello la cui superficie è superiore rispetto a quella delle due abitazioni. Montalbano e Catarella dal 12 dicembre 2023 sono in possesso di un titolo edilizio con il quale sono autorizzati ad installare un ascensore a servizio dei due appartamenti, considerato che gli immobili siti a piano terra non ne hanno bisogno e vorrebbero fruire dello sconto in fattura proposto dall’impresa installatrice. Il primo condòmino vive da solo, ha un reddito superiore a 15.000 euro determinato ai sensi del comma 8-bis.1 dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, l’immobile in cui vive è l’abitazione principale ed è di sua proprietà. Anche il Sig. Catarella vive da solo nella sua proprietà adibita ad abitazione principale ed ha un reddito superiore a 15.000 euro, ma è un disabile che fruisce della L. 104/92. Il quadro è abbastanza complesso, ma cerchiamo di trovare la migliore soluzione.

Le variabili da considerare sono:

1. Il condominio non è a prevalente destinazione abitativa;
2. Il Sig. Montalbano supera il reddito previsto dal comma 8-bis.1 dell’art. 119 D.L. 34/2020;
3. Il Sig. Catarella supera il reddito previsto dal comma sopra citato ma fruisce della L. 104/92;
4. Il titolo edilizio è stato presentato il giorno 12 dicembre 2023;
5. Le spese sono sostenute nel 2024.

Nonostante il titolo edilizio sia stato depositato prima dell’entrata in vigore del D.L. 212/2023, il condominio non è a prevalenza abitativa e ciò preclude l’accesso allo sconto in fattura. A questo punto, il condòmino Catarella, unico soggetto che può ancora utilizzare lo sconto in fattura e con aliquota al 75%, chiede al condominio l’autorizzazione ad installare una piattaforma elevatrice a servizio del suo appartamento. Il Sig. Montalbano, invece, rimasto fuori dalla possibilità di utilizzare lo sconto in fattura, proporrà eventualmente al Sig. Catarella un contratto di utilizzo della piattaforma elevatrice costituendo un diritto reale su cosa altrui dietro pagamento di un adeguato corrispettivo.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
www.professionistiintegrati.net
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità