Bonus casa tra 2024 e 2025: chi ha diritto al 50%?

Nel 2024 ho avviato un intervento di ristrutturazione edilizia su un immobile di proprietà della mia famiglia, che detengo personalmente in comodato d'uso gratuito, e nel quale risiedo. Ho sostenuto varie spese per la ristrutturazione, le quali erano detraibili al 50% fino al 31 dicembre 2024 (bonus casa). A causa di ritardi negli adempimenti da parte del direttore dei lavori non sono riuscito a completare i lavori entro il 2024, e quindi dovrò sostenere delle spese anche nel 2025.

Vorrei sapere se, per mantenere la detrazione al 50% sulle spese residue, posso acquisire nel 2025 un diritto reale sull'immobile, ad esempio un diritto d’usufrutto, in modo da soddisfare i requisiti stabiliti dalla nuova legge di bilancio. Se questa operazione non fosse percorribile e dovessi quindi accontentarmi del 36%, vorrei sapere se posso chiedere un risarcimento al direttore dei lavori per i ritardi accumulati e per i danni conseguenti, causati dal ridursi dell’aliquota.

L’esperto risponde: il bonus casa tra 2024 e 2025

Il caso esposto dal lettore è piuttosto articolato ma, al contempo, molto frequente. Infatti, situazioni simili possono riguardare tutti coloro che non sono riusciti a concludere i lavori nel 2024 e si trovano ora a dover fare i conti con il decalage dell’aliquota di detrazione fiscale introdotto dalla nuova legge finanziaria per il 2025.

Va tuttavia osservato che il lettore non specifica se ha usufruito delle opzioni alternative di sconto in fattura o cessione del credito, o se ha optato per la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi.

Occorre, infatti, considerare che a partire dal 1° gennaio 2025, lo sconto in fattura non è più accessibile e quindi egli si trova ora ad aver perso tale possibilità per il proseguo dei lavori. Trattandosi perciò di detrazione diretta, dovrà fare i conti con il nuovo limite introdotto dall'art. 1, comma 10 della L. 207/2024, che potrebbe ridurre considerevolmente il vantaggio fiscale. In sintesi, la situazione potrebbe rivelarsi ancor più complessa e svantaggiosa rispetto a quanto descritto nel quesito.

La maggiorazione dell’aliquota di detrazione fiscale al 50%

Prima dell’entrata in vigore della L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), coloro che detenevano un immobile in comodato d’uso gratuito (purché registrato prima dell’inizio dei lavori) potevano beneficiare del bonus casa con aliquota 50% e con un massimale di spesa complessivo pari a 96.000 euro.

Dal 2025, la situazione cambia. Ai sensi dell'articolo 1, comma 55, lett. b), n. 1 della L. 207/2024, la detrazione al 50% è riconosciuta esclusivamente a coloro che siano titolari di un diritto reale sull’immobile e che lo detengano a titolo principale (in altre parole esso deve costituire la dimora abituale). Il comodato d’uso gratuito non è più sufficiente e, in assenza della compresenza delle due citate condizioni, l’aliquota applicabile sarà quella base, pari al 36%.

Diritto reale all’inizio dei lavori

La soluzione prospettata dal lettore per salvare l’aliquota più alta, ovvero l’acquisizione di un diritto reale sull’immobile durante l’esecuzione dei lavori, non è percorribile. L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 13/E del 2023 (par. 1.1.3), ha chiarito infatti che l’agevolazione fiscale spetta “a condizione che il diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile oggetto degli interventi sussista sin dal momento di inizio dei lavori”. Sebbene la circolare faccia riferimento al Superbonus, si ritiene che il principio sia applicabile anche al caso in esame, che riguarda il bonus ristrutturazioni. Pertanto, non è sufficiente costituire un diritto reale sull’immobile dopo l’inizio dei lavori, né tanto meno dopo l’entrata in vigore della nuova normativa per accedere all’aliquota di detrazione 50%. Il lettore, quindi, dovrà applicare l’aliquota base del 36% per le spese che sosterrà nel 2025.

Le ulteriori limitazioni

Come anticipato, il lettore dovrà tener conto, nel 2025, anche della limitazione alle detrazioni annuali introdotta dall'art. 1, comma 10 della L. 207/2024. Per valutare il danno subito o, quantomeno, il minor vantaggio derivante dal mancato completamento dei lavori nel 2024, dovrà considerare la propria condizione reddituale e il numero di figli a carico. Ad esempio, con un reddito di 110.000 euro annui e un figlio a carico, se fosse questo il caso, potrà detrarre nel 2025 un massimo di 5.600 euro, mentre fino al 2024 la quota detraibile doveva essere commisurata solo al massimale di spesa (96.000euro).

Le responsabilità del professionista

Per quanto riguarda le responsabilità professionali, è importante esaminare i rapporti contrattuali tra il committente e il direttore dei lavori, le corrispondenze intercorse, gli impegni presi e i progetti presentati agli uffici comunali. Sebbene il direttore dei lavori abbia un ruolo non solo di natura tecnica, ma anche di gestione del cantiere, non è detto che i ritardi lamentati siano attribuibili a lui. Questi potrebbero derivare anche da altri fattori o soggetti. Tuttavia, se il direttore dei lavori ha omesso di svolgere correttamente le sue funzioni, o non ha interagito adeguatamente con l’appaltatore, inviando ad esempio gli ordini di servizio necessari, come sembra sostenere il lettore, è possibile contestargli i danni derivanti dal minor vantaggio economico, causato dalla perdita dell’aliquota fiscale (da 50% a 36%) e dal taglio delle detrazioni introdotto dalla L. 207/2024.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it