Bonus edilizi 2021, tutto nella nuova guida del Notariato

È stata pubblicata dal Consiglio Nazionale del Notariato la guida pratica alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare.

Bonus edilizi 2021: la guida del Notariato

Una guida che fa il punto su tutti i bonus fiscali per gli immobili, mettendo a confronto la normativa a regime e quella transitoria, indicando le agevolazioni fiscali in vigore e le modalità per usufruirne, senza tralasciare esempi pratici. Un vero e proprio vademecum che offre un primo orientamento che non può però prescindere dal coinvolgimento dei professionisti tecnici del settore per valutare la possibilità, nel caso concreto, di beneficiare delle varie agevolazioni fiscali.

La struttura della guida

La guida del Notariato presenta i seguenti paragrafi:

• istruzioni per l’uso
• bonus edilizio
• ecobonus
• sismabonus
• i beneficiari dei bonus
• il superbonus - ambito oggettivo
• le modalità operative
• il bonus facciate
• i bonus “acquisti”
• lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
• gli “altri” bonus
• regolarità urbanistica

Nelle "istruzioni per l'uso" viene fornita una panoramica delle principali detrazioni fiscali previste per il settore dell'edilizia e attualmente in vigore. Ma la parte più importante è contenuta nelle schede tecniche che compongono l’intera Guida. Dette schede tecniche sono strutturate in modo sistematico. Con riguardo alle schede tecniche riferite ai bonus più importanti:

• la prima colonna indica le tipologie di interventi ricompresi nel bonus;
• la seconda colonna evidenzia la disciplina a regime (senza limite temporale) e le eventuali varianti temporanee;
• la terza colonna illustra la disciplina “rafforzata” (con le maggiori aliquote e i maggiori tetti di spesa agevolabili), di norma di carattere temporaneo;
• la quarta colonna riporta la disciplina del super-bonus 110% (ossia la disciplina di maggior favore introdotta nel 2020 ma non di portata generale, bensì limitata solo a determinati interventi e favore solo di specifiche categorie di contribuenti).

La regolarità urbanistica

Molto interessante è l'ultima scheda relativa alla regolarità urbanistica che prende in considerazione la recente modifica apportata al comma 13-ter, art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) dall'art. 33 del Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis).

In questa sezione sono trattati i seguenti argomenti:

• la disciplina urbanistica degli interventi ammessi al superbonus;
• la non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato;
• la deroga all’art. 49 testo unico in materia edilizia.

La disciplina urbanistica degli interventi ammessi al superbonus

In questa sezione il Notariato ricorda che:

• la CILA, richiesta adesso per gli interventi di superbonus che non richiedono demolizione e ricostruzione dell'edificio, va presentata al Comune competente, anche per via telematica, per il tramite di un tecnico abilitato il quale deve attestare, sotto la propria responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti;
• i lavori possono essere iniziati a partire dal momento in cui la CILA viene presentata in Comune;
• restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione.

Nella CILA devono essere attestati:

• gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (come nel caso di titolo edilizio in sanatoria con riguardo all’edificio per il quale sia stata presentata l’istanza di condono edilizio);
• ovvero che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Con l’imporre l’indicazione nella CILA degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, la norma in oggetto esclude, di fatto, dal beneficio del 110% tutti gli edifici totalmente abusivi realizzati dopo il 1° settembre 1967, ossia gli edifici costruiti dopo tale data in assenza del titolo abilitativo (anche in sanatoria).

La non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato

Il Notariato ricorda che la CILA per la realizzazione di questi interventi non necessita dell’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico in materia Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380). Pertanto, per la presentazione dei progetti relativi agli interventi che possono beneficiare del Super-Bonus, non è necessario attestare la cd. “doppia conformità”, ossia la conformità del nuovo progetto agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti e lo stato legittimo del fabbricato ossia la sua legittima costruzione.

Viene ricordato che lo stato legittimo è escluso ogni qualvolta l’immobile presenti degli abusi edilizi non debitamente sanati. Ci sono, peraltro, delle difformità edilizie, considerate dalla legge di lieve entità, tali, comunque, da non essere considerate delle violazioni edilizie e tali, pertanto, da non escludere lo stato legittimo del fabbricato. Si tratta delle cd. “tolleranze costruttive/esecutive” di cui all’art. 34-bis del testo Unico in materia edilizia (ad es. il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, ecc.).

La norma del Decreto Semplificazioni con l’escludere espressamente la necessità dell’attestazione dello stato legittimo ha reso, pertanto, irrilevanti, ai fini della fruizione del Superbonus 110%, non solo le difformità riconducibili alle tolleranze costruttive-esecutive ma anche ogni altra difformità edilizia (diversa dalla costruzione in assenza del titolo abilitativo, anche in sanatoria, per gli edifici post 1.9.1967) agevolando, in tal modo, il ricorso al beneficio in oggetto.

Ovviamente la irrilevanza degli eventuali abusi commessi sull’edificio è limitata alla fruizione del Superbonus. La norma, infatti, precisa che resta comunque impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di interventi. Pertanto, se l’edificio presenta degli abusi edilizi, potranno comunque essere eseguiti gli interventi ammessi al Superbonus (e si potrà fruire del beneficio) ma ciò non comporterà sanatoria implicita degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati alle relative sanzioni amministrative e penali (laddove previste).

La deroga all’art. 49 testo unico in materia edilizia

Riguardo gli effetti di cui all’art. 49 del Testo Unico Edilizia viene previsto che per gli interventi ammessi al Superbonus, la decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati che debbono essere riportati nella CILA (estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall’art. 119, comma 14, del D.L. 34/2020.

Pertanto ricorrendo tutte le condizioni suddette (presentazione della CILA completa di tutte le attestazioni prescritte, esecuzione dell’intervento in conformità alla CILA presentata, veridicità delle attestazioni tecniche previste dalla normativa in tema di Superbonus) il contribuente potrà fruire della detrazione del 110% anche per interventi eseguiti su edifici che presentano difformità edilizie (diverse dall’abuso totale in caso di edifici post 1.9.1967) e ciò in deroga alla norma generale dell’art. 49 del testo Unico in materia edilizia.