Bonus edilizi e condomino moroso: la detrazione spetta o salta?

Bonus edilizi, croce e delizia di tutti i condomini (e degli amministratori). Perché se le agevolazioni previste con il Superbonus 110%, il Bonus Facciate, Ecobonus e Sismabonus rappresentano un’opportunità unica per riqualificare edifici abbastanza vetusti a costi decisamente più bassi, dall’altro lato si scontra con la dura realtà dei pagamenti da parte dei singoli condòmini.

Cosa succede in caso di morosità da parte di un condomino? Si perdono i benefici fiscali oppure no? Quali sono le comunicazioni che l’Amministratore è tenuto a inviare all’Agenzia delle Entrate?

Lavori in condominio e cessione del credito

Ricordiamo che l’opzione della cessione del credito prevista dall’art. 121 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) in alternativa alla detrazione diretta si applica anche per i lavori condominiali, previa comunicazione all'amministratore della propria scelta. Ciò significa che ciascun condomino potrà decidere se sostenere le spese relative agli interventi, e se optare per la detrazione diretta, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

In particolare, come ribadito nella circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate, il condòmino può cedere l'intera detrazione calcolata:

• sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l'esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile;
• sulla base delle spese sostenute nel periodo d'imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d'imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

La detrazione spettante si calcola in riferimento all'ammontare delle somme dovute al condominio, a prescindere dal tetto di spesa massimo previsto dalla normativa, in riferimento al numero di unità immobiliari presenti nell'edificio.

Qualunque sia la scelta effettuata i singoli condòmini dovranno comunicarla in assemblea o all'amministratore; l'amministratore dovrà poi effettuare gli adempimenti fiscali conseguenti. Nel caso il condòmino decida di utilizzare la cessione del credito:

• l'amministratore dovrà tener conto di quanto indicato dal condomino al momento dell'invio della Comunicazione al Fisco;
• il condomino che cede il credito deve comunicare tempestivamente all’amministratore l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario indicando il proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario.

Cessione del credito e condomino moroso

Cosa succede nel caso di condomini che non abbiano pagato la propria quota di lavori? Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020, il condomino moroso non può cedere il credito d’imposta corrispondente alle detrazioni spettanti.

Sulla questione,il Fisco ha ribadito che l’amministratore di condominio deve comunicare al Fisco le cessioni dei crediti corrispondenti alle detrazioni esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso. Se il condomino ha manifestato l’intenzione di cedere il credito a soggetti terzi, diversi dai fornitori, l’amministratore dovrà comunicare l’opzione per la cessione del credito esclusivamente se il condomino ha versato al condominio quanto a lui imputato e, in caso di versamenti parziali, solo in proporzione a quanto pagato rispetto al dovuto.

Ciò significa che, nel caso di morosità, l’amministratore non dovrà comunicare nessun dato riferito allo stesso in quanto il condomino, non avendo versato le quote condominiali, non ha diritto alla detrazione. Infine, il Fisco nella stessa circolare precisa che il recupero del credito verso il condomino moroso, rientrando tra i rapporti di diritto privato tra condominio e condomino, non investe profili di carattere fiscale.