Bonus Facciate in condominio: possibile intervenire su una porzione limitata

Una delle domande sul bonus facciate che ci è arrivata più spesso nell'ultimo anno è "posso intervenire sulla porzione di facciata del condominio che insiste sul mio appartamento e beneficiare della detrazione del 90% prevista dall'art. 1, commi 219-224 della legge 27 dicembre 2019, n. 160?".

Bonus facciate: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Una domanda su una casistica molto frequente che finalmente ha anche il riscontro ufficiale da parte dell'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 838 del 21 dicembre 2021 che, prima di rispondere puntualmente, fa un riepilogo della norma agevolativa.

Preliminarmente il Fisco ricorda che il bonus facciate è la detrazione fiscale del 90% prevista per l'anno 2020 dall'art. 1, commi da 219 a 224, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020) e prorogata per l'anno 2021 dall'articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021), da applicare alle spese sostenute per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.

Bonus facciate: i requisiti

Sotto il profilo oggettivo, la detrazione spetta, tra l'altro, a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Secondo quanto stabilito dall'articolo 2 del predetto decreto ministeriale n. 1444 del 1968, sono classificate « zone territoriali omogenee:

• A - le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
• B - le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq.

Sotto il medesimo profilo, la norma prevede, inoltre, che, ai fini del bonus facciate:

• gli interventi devono essere finalizzati al «recupero o restauro della facciata esterna» e devono essere realizzati esclusivamente sulle «strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi»;
• nell'ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, (...), e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell'allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008.

La circolare n. 2/E del 2020 ha precisato, tra l'altro, che sotto il profilo oggettivo, la detrazione è ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali e che l'esplicito richiamo agli interventi realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, comporta che sono ammessi al bonus facciate, gli interventi sull'involucro " esterno visibile dell'edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell'edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)" e, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la " struttura opaca verticale".

Si tratta, a titolo esemplificativo, del consolidamento, del ripristino, del miglioramento e rinnovo dei predetti elementi costituenti la struttura opaca verticale della facciata stessa e della mera pulitura e tinteggiatura della superficie, del rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi nonché dei lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

La detrazione non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell'edificio, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.

La ratio della normativa in esame è, dunque, quella di incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano, rivolti a conservare l'organismo edilizio, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, in conformità allo strumento urbanistico generale ed ai relativi piani attuativi favorendo, altresì, lavori di miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici.

Bonus facciate sulle porzioni di facciata

In riferimento all'istanza, nel rispetto dei requisiti previsti, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che anche un intervento parziale - mirato a risolvere un problema localizzato solo su una porzione della facciata - può essere ammesso al bonus facciate, anche se non interessa l'intera facciata visibile dell'edificio.

Nel caso sottoposto a istanza, il contribuente istante ha fatto presente di abitare in un edificio in assenza di un condominio formalmente costituito. In questo caso, secondo il Fisco, in luogo della delibera assembleare di approvazione all'esecuzione dei lavori è sufficiente, ai fini della detrazione, l'invio di una comunicazione di avvio dei lavori ai proprietari delle altre unità immobiliari.

Considerato che ai fini della fruizione del bonus facciate per interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, è necessario conservare ed esibire la copia della delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori nonché la ripartizione delle spese tra i condomini in base alla tabella millesimale o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile, è irrilevante la circostanza che il condominio non sia stato formalmente costituito atteso che secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento.

Anche al condominio minimo (edificio composto da un numero non superiore a otto condomini) risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli 1129 e 1138 del codice civile che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).