Bonus facciate: la visibilità su strada e il computo delle porzioni parzialmente visibili

La Legge 160/2019, articolo 1, dal comma 219 al comma 224, regolamenta l’incentivo fiscale cd. Bonus facciate, il presente articolo verte, principalmente, sul requisito della visibilità della facciata e su come computarne le porzioni parzialmente visibili.

Bonus facciate: cos'è

Partendo dal presupposto il bonus facciate sia fruibile dagli edifici che si trovano nelle zone territoriali omogenee “A” o “B” (D.M. 1444/1968) dello strumento urbanistico vigente nel Comune ove lo stesso ricade, a chiarire il concetto inerente il requisito della visibilità da pubblica via o da suolo pubblico è l’Agenzia delle Entrate prima con la Circolare 2/E/2020 e successivamente con alcune mirate risposte agli interpelli posti dai contribuenti.

Tra i contenuti della Circolare 2/E/2020 si evince rientrino nell’agevolazione:

• quei lavori realizzati sull’involucro esterno visibile del fabbricato, più concretamente riguardanti tutte le facciate dell’edificio;
• i costi sostenuti per interventi strettamente correlati alla realizzazione dell’opera principale, nel presupposto si tratti di necessità dovuta a motivi tecnici, dovendo risultare tra i costi occorrenti per realizzare opere accessorie e di completamento dell’isolamento termico dei prospetti nel loro insieme;
• i lavori da realizzarsi nei parapetti dell’involucro esterno visibile del fabbricato.

Bonus facciate: l'isolamento termico a cappotto

Con la risposta dell’amministrazione finanziaria all’Interpello n. 418 del 29 settembre 2020 viene prospettata la posa in opera del cappotto, quale isolamento termico su un’area maggiore al 10% della superficie disperdente di una villa ricadente in Zona B.

L’edificio è dotato di cortile esclusivo al quale si accede da strada privata, rispetto alla quale si trova al termine ed è circondato da uno spazio interno, ovvero in una posizione di dubbia visibilità dalla strada o dal suolo pubblico.

La domanda dell’istante mira alla possibilità l’intervento possa beneficiare del bonus facciate.

L’Amministrazione finanziaria, affermando la valutazione del requisito inerente la visibilità della facciata dalla strada o da suolo ad uso pubblico sia un fattore non attinente le competenze della stessa, richiama la disciplina di cui ai commi da 219 a 224 della L. 160/2019 rimanda alla Circolare 2/E/2020 per gli approfondimenti.

A tal uopo ne riporta un estratto laddove nella medesima si legge “condizione gli interventi siano realizzati sull’involucro esterno visibile dell'edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell'edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)”, ragion per cui la detrazione non spetta per quanto attiene le facciate interne del manufatto edilizio con eccezione di quelle, invece, visibili dalla strada o da suolo pubblico.

L’edificio per il quale il contribuente richiede parere si trova in una posizione di “dubbia visibilità” dalla strada e/o dal suolo pubblico, l’amministrazione finanziaria ritiene non possano essere agevolati gli interventi proposti.

Quali lavori prevede l’intervento che fruisce del bonus facciate

Le opere sono individuate nei commi da 219 a 221 della L.160/2019, art.1, nello specifico:

• interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B, di cui al D.M. 1444/1968 (comma 219);
• interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, se rispettati i requisiti, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, di cui alla Tab.2 dell’All.B al decreto del M.I.S.E. dell’11/03/2008 coordinato con il decreto 26 gennaio 2010 e quelli riportati nell'appendice B all’All. 1 del decreto 26 giugno 2015 “requisiti minimi”, con applicazione, ai fini delle verifiche e dei controlli dei commi 3-bis e 3-ter dell’art.14 D.L. 63/2013
• interventi sulle strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi (comma 221);

Elenco non esaustivo di alcune opere ammesse all’agevolazione, alcuni dei quali strettamente collegati all’intervento principale

Rientrano tra le agevolazioni:

• consolidamento, ripristino, miglioramento e rinnovo degli elementi costituenti la struttura opaca verticale della facciata;
• rinnovo elementi costitutivi dei balconi;
• rinnovo ornamenti e fregi;
• interventi riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata;
• interventi finalizzati ad evitare il ponte termico tra parete e copertura, ad esempio lo sporto di gronda;
• spostamento dei pluviali;
• sostituzione dei davanzali;
• sistemazione di alcune prese e punti luce esterni;
• spostamento tende da sole avvolgibili che ostacolano la posa del cappotto o loro sostituzione se non è possibile sostituire gli agganci.

Bonus facciate: opere escluse

Tra queste si possono annoverare:

• le superfici di un fabbricato confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, eccetto non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico;
• interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, ad esempio coperture, lastrici solari, tetti;
• sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli in quanto non rientrano nella nozione di struttura opaca.

Il dettaglio sugli interventi strettamente correlati

È utile la risposta dell’Agenzia delle Entrate n.520 del 4 novembre 2020, resa all’istante che chiede se possibile realizzare l’isolamento a cappotto nei prospetti di un fabbricato, inoltre allo scopo di evitare il ponte termico tra parete e copertura se può intervenire nello sporto di gronda, comprendendo le seguenti ulteriori opere:

• lo spostamento dei pluviali;
• la sostituzione dei davanzali;
• la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni;
• lo spostamento delle tende da sole avvolgibili che ostacolano la posa del cappotto e dell'isolamento dello sporto di gronda;
• la sostituzione delle tende da sole per le quali non è possibile sostituire gli agganci.

In primis la risposta rappresenta l’opera deve essere rispettosa dei valori delle trasmittanze termiche delle strutture opache verticali e, secondo quanto disposto nella Circ. 2/E/2020, le opere dovranno essere realizzate esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, appunto, essendo ammessi al bonus facciate gli interventi sull'involucro esterno visibile dell'edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell'edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)” e, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”.

Nel caso in questione potrà fruire dell’agevolazione l’intervento per l’isolamento dello sporto di gronda, in quanto è esso un elemento che insiste sulla parte opaca della facciata, lo stesso dicasi per le opere prima elencate, ed ivi compreso lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari o la loro sostituzione nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi tecnici, trattandosi di opere accessorie e di completamento dell'intervento di isolamento delle facciate esterne nel suo insieme.

Bonus facciate: caso pratico

Alla stregua della normativa, di quanto esplicato nella Circolare 2/E/2020 e da alcune risposte fornite dal Fisco si riporta l’esempio di un immobile per il quale si dovrebbe fruire del bonus facciate.

L’edificio prospetta verso la pubblica via e da essa è separato dall’area esterna di pertinenza recintata lungo tutti i confini, così come in planimetria:

Simulando tre diversi punti nei quali ci si posiziona sulla strada ed esattamente a sud, a nord e frontale rispetto all’edificio nel quale realizzare un intervento di ristrutturazione edilizia interno e lavori in facciata, denotiamo dai coni ottici siano integralmente visibili i prospetti est e sud, parzialmente il prospetto nord e non visibile il prospetto ovest.

La presenza del muro di colore arancio, avente spessore di cm. 30 ed altezza di ml. 3,80, realizzato perpendicolarmente al prospetto nord, impedisce la visuale di una porzione del prospetto corrispondente alla parte subito retrostante il manufatto e per tutta la sua altezza, ne diviene la facciata sud:

• per la distanza di 8,90 ml. dallo spigolo esterno e per tutta la sua estensione possa essere realizzata fruendo dell’agevolazione;
• dal progressivo 8,90 a 9,20 ml., per una distanza pari allo spessore del muro di cm.30, è occupata dallo stesso e sino alla sua altezza, pertanto la porzione della facciata sarà realizzata a spese del contribuente;
• dal progressivo 9,20 a 18,00 ml, quindi per un’estensione di 8,80 ml. non risulta visibile, ma sino all’altezza di ml.3,80 dal suo piano di imposta, essendo, invece individuabile la parte superiore vista dal cono ottico n.3, la cui altezza si misura in cm. 50.

Il contribuente potrà avvalersi dell’agevolazione fiscale con aliquota del 90% sull’importo dei lavori come risultante da computo metrico o da preventivo della impresa che dovrà realizzare gli interventi per quanto attiene l’isolamento termico delle facciate visibili, sostenendo le spese relative il prospetto ovest e le parziali nel prospetto nord, esclusa quella porzione di cm.50 x 910, operando con contabilità separate.

Come rappresentato nei prospetti dell’edificio, lo stesso è corredato di alcuni ornamenti orizzontali e verticali, il cui rinnovo/rifacimento rientra tra le stesse spese detraibili, lo stesso dicasi per quanto concerne le opere con incidenza sul decoro urbano (grondaie, pluviali e cornicioni), così come l’eventuale sostituzione dei davanzali.

Avviare un cantiere bonus facciate adesso

Il M.E.F. in risposta all’interrogazione n. 5-06751 chiarisce sia possibile avvalersi dell’agevolazione in argomento se entro la data del 31/12/2021 il contribuente effettua il pagamento del 10% dell’importo dei lavori a seguito dell’applicazione dello sconto in fattura da parte della impresa esecutrice.

In particolare si rileva che dal chiarimento del M.E.F. ciò possa essere concretizzato autonomamente rispetto allo stato d’avanzamento dei lavori.

Le novità del Decreto anti-frode n. 157 del 11 novembre 2021

Essendo ormai chiaro i soggetti che fruiscono del bonus facciate abbiano facoltà di scegliere se portare le spese in detrazione o se utilizzare lo sconto in fattura e/o cessione del credito, i quali prevedono, rispettivamente:

• un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti;
• la cessione del credito d’imposta con pari importo a quello dei lavori e con possibilità di susseguente cessione ad altri soggetti.

Il legislatore ha emanato il decreto legge n. 157 dell’11 novembre 2021, in vigore dal giorno successivo, con il quale statuite nuove regolamentazioni per quanto attiene le procedure non solo legate alla cessione del credito ed allo sconto in fattura, bensì anche relativamente alle detrazioni eccetto queste ultime non siano effettuate attraverso le dichiarazioni precompilate.

Nello specifico il provvedimento dispone il soggetto che dovrà beneficiare dell’agevolazione debba, necessariamente, provvedere agli adempimenti, sino a prima, riguardanti il Superbonus 110%, in sintesi richiedere l’asseverazione della congruità dei costi ed il rilascio del Visto di Conformità ai soggetti abilitati.