Bonus prima casa "under 36": la Circolare del Fisco sul Milleproroghe 2024

Tra le disposizioni del Decreto Milleproroghe 2024 (D.L. n. 215/2023, convertito con modificazioni dalla legge n. 18/2024), è stata prevista la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36”, con il riconoscimento di un credito d’imposta per gli atti definitivi di acquisto stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024.

Ed è proprio sulle disposizioni introdotte dall’articolo 3, commi 12-terdecies e 12-quaterdecies del Milleproroghe che l’Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare del 18 giugno 2024, n. 14/E, fornendo importanti chiarimenti e le istruzioni operative in materia.

Acquisto prima casa under 36: gli sgravi fiscali previsti

Ricordiamo che ai sensi dell’art. 64, commi da 6 a 10, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106 (decreto Sostegni bis), il Bonus Casa under 36 prevede un incentivo all’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani attraverso alcune misure di favore, che consistono:

• per le compravendite non soggette a IVA, nell’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (comma 6);
• in caso di atto soggetto a IVA, nel riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare del tributo corrisposto in relazione all’acquisto; tale credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per successivi atti e denunce ovvero dalle imposte sui redditi delle persone fisiche risultanti dalla dichiarazione presentata dopo il perfezionamento dell’acquisto oppure in compensazione tramite modello F24 (comma 7);
• nell’esenzione dall’imposta sostitutiva di cui all’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’immobile a uso abitativo (comma 8).

Milleproroghe 2024: le novità per il bonus casa under 36

Come spiega il Fisco, le novità introdotte dal Milleproroghe 2024 puntano a chiarire le condizioni a cui spetta il Bonus nel 2024.

In particolare:

• il comma 12-terdecies proroga al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della casa di abitazione, ivi compreso il trasferimento della agevolazioni “prima casa under 36” , limitatamente ai soggetti che abbiano sottoscritto e registrato, entro il 31 dicembre 2023, il relativo contratto preliminare; tenuto conto del dato letterale della norma, il beneficio non si applica, quindi, nell’ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato stipulato nel 2023, ma registrato nel 2024; ciò a prescindere dalla circostanza che lo stesso sia redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata;
• il comma 12-quaterdecies riconosce agli acquirenti un credito d’imposta, d’importo pari alle imposte corrisposte in eccesso – rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies – per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024). Il credito potrà essere utilizzato nel 2025.

La novella normativa non ha modificato né i requisiti soggettivi per accedere al beneficio, rivolto ai giovani che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto definitivo è rogitato e che abbiano un ISEE non superiore a 40mila euro annui, né il regime agevolativo da applicare.

Resta fermo che, per l’applicazione del beneficio, devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa”, indicate dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Inoltre i benefici sono consentiti:

• anche in caso di stipula di contratto preliminare di acquisto della sola pertinenza, relativa a immobile già acquistato con i benefici “prima casa”;
• anche laddove il preliminare d’acquisto della prima casa sia stato stipulato (con contratto per persona da nominare) da un terzo;
• per l’accesso al bonus è inoltre necessario avere, al momento del rogito, un valore Isee non superiore a 40mila euro annui.
• per gli atti stipulati prima dell’entrata in vigore della proroga, è possibile dimostrare il rispetto dei requisiti se, anche in data successiva, si è in possesso di un Isee in corso di validità nel 2024 che fa riferimento allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.

Utilizzo del credito d’imposta

Per quanto riguarda gli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe), il Fisco ricorda che viene riconosciuto un credito d’imposta, d’importo pari alle imposte pagate in eccesso, utilizzabile nel 2025.

Per poterlo utilizzare è necessaria una dichiarazione integrativa da presentare al notaio in cui si fa presente la volontà di avvalersi del beneficio e dichiara di essere in possesso dei requisiti (età, ISEE, proprietà). L’atto integrativo potrà essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024, fermo restando la scadenza di utilizzo entro il termine previsto per il credito d’imposta.

L’agenzia ricorda inoltre che è possibile utilizzare il credito d’imposta in caso di riacquisto, con diverse modalità a seconda che l’atto di acquisto sia soggetto a imposta di registro o a Iva.