Bonus ristrutturazione 50%: il Fisco sugli interventi di demolizione e ricostruzione

È possibile usufruire delle detrazioni fiscali previste per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, di cui all'art. 16–bis del TUIR anche nel caso di demolizione e ricostruzione di unità collabente di cui si è acquisita la proprietà e i diritti edificatori.

Bonus ristrutturazioni e interventi di demoricostruzione: nuova risposta del Fisco 

A specificarlo è l’Agenzia delle Entrate, con la risposta del 23 maggio 2024, n. 112, confermando il possesso dei requisiti soggettivi in capo all’Istante, nuovo proprietario di un fabbricato collabente e dell’adiacente particella di terreno, sui quali il Comune aveva rilasciato permesso di costruire qualificato come “ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) del comma 1 dell'art. 3 del d.P.R. 380/2001” e consistente nella demolizione, ricostruzione con aumento volumetrico e cambio di destinazione d'uso ad abitazione. Il proprietario è diventato titolare del permesso di costruire e nel contratto di compravendita i venditori hanno prestato il loro consenso espresso al successivo intervento di demolizione.

Sulla base di questi presupposti, l’istante ha appunto chiesto al Fisco chiarimenti in relazione a:

• possibilità di accesso alla detrazione di cui all'articolo 16­bis del TUIR per le spese sostenute per la demolizione del fabbricato collabente e della sua ricostruzione su altra area di sedime in conformità al titolo edilizio;
• in caso di risposta affermativa, quali siano i dati catastali e i soggetti da indicare nella dichiarazione dei redditi nonché le relative modalità di inserimenti.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Ricorda il Fisco che l'articolo 16-­bis, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) prevede una detrazione dall'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) delle spese sostenute per la realizzazione degli interventi edilizi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del d.P.R. n. 380/2001 effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali.

La detrazione spetta, ai sensi dell'articolo 16, comma 1 del D.L. n. 63/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90/2013,  nella misura del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96mila euro per unità immobiliare.

Ai sensi del citato articolo 16­bis del TUIR sono ammessi alla detrazione gli interventi di:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia, con esclusione degli interventi di nuova costruzione (contemplati nella lettera e, del primo comma, articolo 3).

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui all'articolo 3 comma 1, lett. d), del suddetto d.P.R. n. 380 del 2001 sono, altresì, compresi «gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza [...]».

Detrazioni per ristrutturazione edilizia: i requisiti soggettivi

Per quanto attiene i requisiti soggettivi necessari per accedere alla detrazione, l'Agenzia ricorda che, da ultimo con la circolare 26 giugno 2023, n. 17/E è stato ribadito che la stessa spetta ai contribuenti che possiedano o detengano, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile oggetto degli interventi e ne sostengano le relative spese.

In particolare, il detentore dell'immobile oggetto degli interventi agevolabili può fruire della detrazione con riferimento alle spese sostenute per gli interventi edilizi richiamati dalla norma, a condizione che:

• sia in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
• la detenzione dell'immobile risulti da un atto regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente il predetto avvio.

La data di inizio dei lavori deve essere comprovata dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal d.P.R. n. 445 del 2000.

Come precisato in diverse risposte ad istanze di interpello (cfr. risposte n. 114 del 16 febbraio 2021, n. 515 del 27 luglio 2021 e n. 610 del 7 settembre 2021), con riferimento alla detrazioni Superbonus, queste condizioni risultano soddisfatte non solo quando il contribuente abbia sottoscritto un contratto di comodato d'uso o di locazione regolarmente registrato, ma anche nelle ipotesi in cui il contribuente disponga dell'immobile in forza di un diverso titolo, purché idoneo ad assicurarne la disponibilità giuridica e materiale e che risulti da un documento con data certa.

Sulla base di queste premesse, considerato che in forza del contratto di compravendita regolarmente registrato l'Istante «si obbliga a demolire il fabbricato descritto al Catasto fabbricati al Foglio [...], con il consenso espresso dei venditori», potrà fruire, nel rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla norma, della detrazione di cui al citato articolo 16­bis del TUIR essendo assicurata la disponibilità giuridica e materiale del fabbricato collabente oggetto degli interventi agevolabili.

Spese per il recupero del patrimonio edilizio: come indicarle nella dichiarazione dei redditi

Per quanto riguarda la richiesta delle detrazioni, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta di sostenimento delle spese, l'Istante dopo aver compilato la sezione relativa alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, misure antisismiche, bonus facciate e Superbonus (Sezione III A del quadro E del mod. 730 o del quadro RP del Modello Redditi PF), dovrà indicare:

• i dati catastali identificativi dell'immobile (in corso di demolizione) nella sezione successiva;
• gli estremi di registrazione dell'atto di acquisto dello ius aedificandi tratto dal cespite immobiliare (Sezione III B del quadro E del mod. 730 o del quadro RP del Modello Redditi PF).