Cambio destinazione d’uso con opere: serve il permesso di costruire

Il cambio di destinazione d’uso di un sottotetto adibito a magazzino in un appartamento dotato di servizi igienici determina un aumento del carico urbanistico e necessita del permesso di costruire.

Cambio d'uso con opere: quando è necessario il permesso di costruire?

Una nuova conferma sulla necesistà di richiedere il permesso di costruire ex art. 10 del d.P.R. n. 380/2001 in caso di mutamento d'uso con opere è il Consiglio di Stato con la sentenza del 15 gennaio 2025, n. 317, respingendo il ricorso per l’annullamento della determinazione con la quale un'Amministrazione comunale aveva ordinato la cessazione dell’utilizzo abusivo di un immobile e il ripristino dello stato dei luoghi preesistente.

Secondo il Comune, l’immobile sarebbe stato oggetto di un cambio di destinazione d’uso, originariamente classificato come magazzino, mediante la realizzazione di servizi igienici e cucina in assenza di dichiarazione di inizio attività.

Per il proprietario invece:

• non vi sarebbe stata alcuna ristrutturazione edilizia, ma solo un mutamento di destinazione d’uso senza opere;
• il mutamento di destinazione in assenza di opere edilizie rientrerebbe nell’edilizia libera.

Già in primo grado il TAR aveva evidenziato che il mutamento di destinazione era stato realizzato con opere funzionali, consistenti nella ripartizione del vano originario in diversi locali e nella realizzazione di allacci e scarichi e che, quindi, il cambio di destinazione sarebbe riconducibile al concetto di ristrutturazione edilizia ex art. 79, comma 2, lett. d) L.R. n. 1/2005.

Anche Palazzo Spada ha respinto l’appello, evidenziando come il sottotetto in esame, da magazzino sia stato trasformato in appartamento mediante la realizzazione di un bagno e di una cucina.

Variazioni essenziali: il cambio d'uso tra categorie diverse

Si tratta di un intervento che ha piena rilevanza ai fini edilizi, stante quanto previsto dall’art. 32, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 380/2001 (variazioni essenziali), trattandosi di una modificazione della destinazione d’uso che non può considerarsi urbanisticamente non rilevante in quanto si rileva una «variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968»  motivo per cui, dal combinato disposto di cui alle lettere a) e c) dell’art. 32, detta trasformazione ha determinato aumento di carico urbanistico derivante dalle «modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato».

La modifica della destinazione d’uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra, infatti, un mutamento di destinazione d’uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, influendo sul carico urbanistico e rendendo l'intervento subordinato al rilascio del permesso di costruire.

La trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile è dunque urbanisticamente rilevante, poiché incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo abilitativo, la cui mancanza determina una situazione di illiceità che va rilevata dall’amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza.

Del resto, continua il Consiglio, è consolidato in giurisprudenza l’orientamento secondo cui:

• il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, con mutamento della destinazione d’uso di un locale da non residenziale a residenziale, necessita del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico Edilizia, ed è perciò suscettibile di misure ripristinatorie, comportando un aggravio del carico urbanistico;
• il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria anche in assenza di opere edilizie.

In questo senso depone l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/200 che, proprio con l’obiettivo di uniformare le differenti normative regionali e semplificare l’applicazione della disciplina anche nel segno della liberalizzazione - ha definito come “mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale”.

Diversa la situazione odierna nel caso di opere non rilevanti: ove non prevsto dal regolamento locale, il cambio d'uso senza opere èammisiibile anche con SCIA.

In sintesi, ai sensi dell’art. 23, comma 1-quinquies (introdotto con il Salva Casa) il cambio di destinazione d'uso tra categorie non omogenee è consentito:

• a) senza opere con la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
• b) nei restanti casi, con il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al cambio di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis, si procede con la SCIA.