Il cambio di destinazione d’uso dopo il Salva Casa

Le modifiche apportate dal Salva Casa – Parte I

La lettera c), comma 1, art. 1, del D.L. n. 69/2024 modifica e integra l'art. 23-ter del TUE che disciplina il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Il numero 01) (introdotto dalla legge di conversione) modifica il comma 1 dell'art. 23-ter, definendo il cambio di destinazione d'uso "senza opere". Il numero 1) che prevede l'inserimento, dopo il comma 1, dei commi da 1-bis a 1-quinquies. Di seguito una analisi della nuova versione dei commi da 1 a 1-quienquies dell'art. 23-ter del TUE:

• al comma 1 è premesso un periodo in base al quale il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera "senza opere" se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'art. 6 (opere di edilizia libera). Ricordiamo che tale comma dispone che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
  • a) residenziale;
  • a-bis) turistico-ricettiva;
  • b) produttiva e direzionale;
  • c) commerciale;
  • d) rurale.
• il comma 1-bis) stabilisce la facoltà di mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;
• il comma 1-ter) ammette, nel rispetto di quanto previsto ai successivi commi 1-quater e 1-quinquies, mutamenti di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia (tali mutamenti rispettano le normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni);
• il comma 1-quater) specifica le condizioni per il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse di cui al precedente comma; in particolare il mutamento secondo la presente norma agevolativa è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
• il comma 1-quinquies) dispone che ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
  • nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
  • nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede sempre con la SCIA di cui all'art. 19 della L. 241/1990.

Nelle ipotesi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal DM 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge urbanistica del 1942 (Legge n. 1150/1942).

Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, laddove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Viene prevista una specifica disciplina per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o (in base a un’integrazione prevista nel corso dell’esame alla Camera) seminterrate. La nuova disposizione prevede che il cambio di destinazione d’uso (non solo per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra ma anche per quelle seminterrate) è disciplinato dalla legislazione regionale che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni di cui ai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.