Cambio di destinazione d’uso e SCIA inefficace: interviene il Consiglio di Stato

Il quadro normativo

Come noto, l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 – introdotto per uniformare le normative regionali – definisce come “mutamento rilevante della destinazione d’uso” qualsiasi modifica che comporti il passaggio dell’immobile da una categoria funzionale a un’altra, anche in assenza di opere edilizie. Le cinque categorie sono:

• a) residenziale
• a-bis) turistico-ricettiva
• b) produttiva e direzionale
• c) commerciale
• d) rurale

Così come previsto al comma 3, art. 23-ter, TUE, “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies”.

I commi inseriti dal Salva Casa disciplinano invece in modo dettagliato il cambio d’uso della “singola unità immobiliare”:

• orizzontale (all’interno della stessa categoria funzionale)
• verticale (tra categorie diverse)

In entrambi i casi, si distingue ulteriormente:

• senza opere: si utilizza la SCIA, anche nei casi di edilizia libera ex art. 6 TUE;
• con opere: si presenta il titolo abilitativo previsto per l’esecuzione delle opere stesse:
  • se le opere sono riconducibili all'art. 6-bis, si applica comunque la SCIA;
  • se le opere richiedono SCIA, SCIA alternativa o Permesso di Costruire, il titolo da utilizzare sarà quello previsto per tali opere.

Il mutamento d’uso dell’intero immobile è invece regolato dal comma 3: in questo caso, anche il passaggio all’interno della stessa categoria richiede un titolo edilizio, e il cambio tra categorie funzionali diverse resta soggetto al permesso di costruire, in quanto urbanisticamente rilevante.