Canna fumaria e decoro architettonico di un condominio: interviene la Cassazione

Canne fumarie e decoro architettonico sono sempre argomenti delicati e di attualità soprattutto quando si parla di condomini. Argomenti sui quali si è già espressa una copiosa giurisprudenza come quella della Corte di Cassazione che con l'ordinanza n. 14598 del 26 maggio 2021 ci consente di approfondirli nuovamente.

Canna fumaria e decoro architettonico: i fatti

Nel nuovo caso arrivato sotto il martello dei giudici della Suprema Corte di Cassazione, è un condomino che ha proposto ricorso per la riforma di una sentenza di appello che aveva respinto il gravame proposto contro la decisione dei giudici di primo grado.

Nel caso di specie, il ricorrente ha opposto ricorso alla decisione dei giudici che la canna fumaria alterava il decoro architettonico dello stabile, mentre i fumi che fuoriuscivano dalla stessa compromettevano la praticabilità del lastrico solare. La sentenza di secondo grado ha confermato, alla luce della relazione peritale e delle riproduzioni fotografiche allegate, la valutazione di incidenza della canna fumaria sul decoro architettonico dello stabile condominiale.

Secondo il ricorrente, però, la sentenza di secondo grado, come anche la decisione del giudice di primo grado, non conterrebbero una adeguata motivazione circa la conclusione che la canna fumaria alterasse il decoro architettonico del fabbricato.

Canna fumaria e decoro architettonico: la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, però, non concorda con la tesi del ricorrente e ricorda che l'utilizzazione di parti comuni di un edificio condominiale per l'istallazione di impianti ad uso esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale esige il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 del Codice Civile per il quale:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Al fine di conclamare la legittimità dell'uso particolare del bene comune, spetta al giudice di verificare altresì se l'opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma e che perciò deve guidare l'indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento di uso. Anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120 dello stesso codice civile.

L'istallazione di una canna fumaria

L'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico.

L'alterazione del decoro architettonico si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.

Neppure può attribuirsi alcuna influenza al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate.

Decoro architettonico e valore economico dell'immobile

Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile. Neppure è decisiva la diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, ove sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata, il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sé meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione.

Per questo motivo il ricorso non è stato accolto.