Case Green e Superbonus, quale futuro per gli operatori del settore?

In un contesto in cui la sostenibilità e l’efficientamento energetico rappresentano due pilastri per il futuro abitativo del pianeta, la Direttiva 1275/2024 “Case Green” (in sostituzione alla 31/2010), relativa agli immobili esistenti, approvata il 12 aprile scorso dal Consiglio dell’Unione Europea, rappresenta un fondamentale passo avanti verso la creazione di un’Europa orientata ai criteri ESG.

Case Green: lo scenario in Italia

Secondo quanto stabilito dalla Direttiva (artt. 3 e 9), ogni Stato membro dovrà adottare un piano nazionale che preveda la riduzione progressiva del consumo di energia degli edifici residenziali per raggiungere un taglio del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035; mentre, tutto il settore residenziale dovrà essere a zero emissioni entro il 2050. I Paesi potranno decidere su quali edifici concentrarsi: l’unico vincolo sarà garantire che almeno il 55% della riduzione del consumo medio di energia primaria sia ottenuto attraverso la ristrutturazione degli edifici con le peggiori prestazioni.

Secondo l’Istat, 12 milioni di edifici in Italia, su un totale di 14,5 (pari all’82%), sono a uso residenziale, i restanti 2,5 milioni comprendono altre tipologie. Secondo il Rapporto sulla Certificazione Energetica degli Edifici 2023 – realizzato da ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) e CTI (Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente) – a fine 2022 gli edifici con una scarsa classe energetica (E, F, G) rappresentavano quasi il 70% del totale. 

Luci e ombre della Direttiva europea

La Direttiva pone obiettivi molto sfidanti in tema di ristrutturazioni, ma solleva numerose perplessità: la ristrutturazione degli edifici in Europa ha un divario di investimento di 275 miliardi di euro ogni anno. I cittadini sono oggi esposti a spese rilevanti per efficientare le proprie abitazioni (sia per quanto riguarda l’involucro che la sostituzione di impianti), rendendo l’obiettivo emissioni zero entro il 2050 molto complesso e oneroso.

Sarebbe dunque auspicabile che, agli incentivi fiscali, si affiancassero altri strumenti e soluzioni che prevedano coperture adeguate e certe. Penso a un finanziamento a 25 anni a tasso fisso dell’1% da parte della BCE, erogato tramite le banche italiane. Se questo fosse attualizzato da una norma governativa costerebbe molto poco allo Stato, all’incirca il 15% sull'importo. In più, se all’ipotetico finanziamento si aggiungesse un 50% di credito d’imposta gestibile nei dieci anni successivi – anche senza sconto – allora sì che arriverebbe un importante aiuto da parte del governo. Molto probabilmente sarebbe coperto, almeno da quanto si evince dalle relazioni degli esperti in materia, dal gettito IVA e dalle tasse e, dunque, non diventerebbe un costo per lo Stato. Così facendo potrebbe svilupparsi ulteriormente il grandissimo mercato dell'edilizia che da sempre abbiamo capito essere trainante nelle economie moderne.

Direttiva Case Green: la reazione del comparto edile

È importante che il lavoro svolto dai professionisti in questi anni non venga sminuito o mandato in fumo. Infatti, se il Superbonus ha lasciato un’eredità positiva, questa è sicuramente legata alla formazione degli attori in campo e alla crescita del settore edile. Le nostre imprese e i nostri professionisti, anche a seguito degli oltre 280 emendamenti che hanno modificato la normativa nel corso di questi 4 anni, hanno saputo adattarsi ed evolvere. Per esempio, il monitoraggio dei progetti e della loro esecuzione sono diventati per i partner di H&D elementi fondamentali per contrastare le frodi e garantire trasparenza, il rispetto dei diritti dei lavoratori e la loro sicurezza sul lavoro, a prescindere dagli incentivi esistenti.

La Direttiva UE mette sicuramente il comparto di fronte a una nuova sfida, ma i professionisti sapranno mettere a frutto tutta l’esperienza maturata in questi ultimi anni e, se supportati con nuovi strumenti, potranno continuare il percorso di transizione energetica intrapreso.

Impatti della Direttiva sul lavoro dei professionisti

L’impatto della Direttiva “Case Green” sul mercato immobiliare sarà importante, anche per delle ricadute indirette dal punto di vista finanziario. Bisogna infatti sapere che, quando una banca concede un mutuo, quest’ultimo viene poi cartolarizzato e rivenduto sui mercati finanziari. Oggigiorno, un mutuo che non ha come sottostante un bene con determinate caratteristiche ESG sempre più difficilmente viene accettato dal mercato: ne consegue che più bassa è la classe energetica dell’edificio da acquistare più l’importo complessivo del mutuo sarà inferiore.

Ecco che tutto questo dovrebbe stimolare gli acquirenti in cerca di casa a selezionare abitazioni con la classe energetica più alta possibile o, laddove possibile, stipulare mutui per la riqualificazione energetica delle case, lasciando ai margini gli edifici meno a norma. Vorrei sottolineare ancora una volta come la progettazione a monte di interventi e materiali che contemplino una diminuzione dei consumi energetici sia, dunque, fondamentale per il futuro dei nostri immobili e della loro relativa compravendita. Il ruolo del professionista diventa discriminante e può fare la differenza per il valore delle nostre case nel tempo, oltre che per la sostenibilità ambientale in generale e vantaggi economici.