Cedolare secca e nuda proprietà: nuova risposta del Fisco

Nel caso si disponga della nuda proprietà di un appartamento dato in usufrutto a un altro soggetto, è possibile locare una parte dell’immobile con il regime della cedolare secca? Il responso è negativo, come ha specificato l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 216/2023.

Cedolare secca e nuda proprietà: la risposta del Fisco

Il caso è stato posto da un contribuente, titolare al 50% della nuda proprietà di un immobile abitativo occupato dalla madre usufruttuaria e che vorrebbe in parte locare. Da qui il dubbio: è possibile accedere al regime di cedolare secca di cui all'articolo 3 del d. Lgs n. 23/2011? Se sì, come va dichairato questo reddito?

Sulla questione, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato quanto previsto dall’art. 26 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), ovvero che «I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'art. 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso».

Al riguardo, la circolare n. 150 del 7 luglio 1999 ha chiarito che:

• questo reddito deve essere imputato al periodo d'imposta in cui si è verificato il possesso, prescindendo dalla effettiva percezione del reddito;
• i redditi dominicali e quelli dei fabbricati vengono imputati al possessore in quanto tale, senza tenere in alcun conto dell'esistenza o meno di un reddito né del momento in cui lo stesso è percepito.iI redditi dei fabbricati concorrono alla formazione del reddito complessivo anche se non viene di fatto percepito alcun reddito, come avviene, ad esempio, per gli immobili adibiti ad abitazione principale del possessore o comunque non locati, per i quali il reddito continua ad essere determinato sulla base della rendita catastale;
• il presupposto dell'imposta scaturisce dal possesso qualificato del cespite patrimoniale che di per sè è considerato dal legislatore rappresentativo di capacità contributiva..

I redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non concorrono alla formazione del reddito soltanto se non percepiti esclusivamente qualora la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento.

Contitolarità di un immobile: determinazione del reddito

Inoltre il comma 2 dell'articolo 26 del TUIR, precisa che se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari del diritto di proprietà o dei titolari dei diritti reali, in proporzione a ciascun diritto. I criteri di determinazione del reddito dei fabbricati sono contenuti nel successivo articolo 37 del TUIR, ai sensi del quale «il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo».

Con riferimento agli immobili locati, inoltre, la norma dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione sia superiore al ''reddito medio ordinario'', il reddito fondiario è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

Inoltre, i redditi fondiari sono imputati ai soggetti «che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale».

Il regime di cedolare secca

Con riferimento all'applicazione del regime della ''cedolare secca'', a decorrere dall'anno 2011, l'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ha previsto che, «In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare» per il predetto regime sostitutivo.

La disposizione ha introdotto la possibilità per le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, di optare per l'applicazione del predetto regime. Si tratta di un regime di tassazione alternativo rispetto al quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo, per effetto del quale per il periodo di durata dell'opzione, non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall'immobile locato (ovvero il canone annuo di locazione previsto dal contratto), nonché delle imposte di registro e di bollo.

Locazione di una nuda proprietà

Come ricorda l'Agenzia delle Entrate, la nuda proprietà per sua natura si accompagna all'usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti (artt. 981 e 984 c.c.). Coerentemente, ai fini dell'imputazione del reddito, ai sensi del citato articolo 26 del TUIR, la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d'imposta dal proprietario all'usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti ai sensi degli artt. 981 e 984 c.c. (cfr. tra l'altro risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008).

Nel caso di specie, l'Istante, in qualità di nudo proprietario, pur avendo la disponibilità ''di fatto'' di una parte dell'immobile che intende locare a terzi, esso è gravato di usufrutto a favore della madre: non può quindi optare per il regime della cedolare secca, atteso che, come sopra precisato, tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell'IRPEF, che, come sopra illustrato, non è imputato al nudo proprietario ai sensi del citato articolo 26 del TUIR.