Certificato di agibilità: nessun effetto sanante sulle difformità edilizie

Il permesso di costruire e il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, motivo per cui il rilascio del secondo non può impedire alla P.A. di contestare eventuali difformità edilizie.

Certificato di agibilità e difformità edilizie: chiarimenti dalla Cassazione

Un principio recentemente ribadito dal Consiglio di Stato e oggi nuovamente confermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25830/2023, con la quale ha accolto il ricorso del nuovo proprietario di un immobile, che invocava l'applicazione dell'art. 1489 c.c. con l'obbligo di pagamento delle spese da sostenere per per l'adeguamento delle altezze interne dell'edificio.

Se in primo grado aveva ottenuto ragione, in appello invece il giudice aveva specificato che l'edificio era in possesso di certificato di abitabilità, pur in presenza di difformità tra le altezze indicate nel progetto e l’immobile realizzato, sancendo la regolarità amministrativa della costruzione.

Certificato di abitabilità e permesso di costruire: le differenze

Ed eccoci quindi al ricorso in Cassazione: il nuovo proprietario ha insitito nella tesi per cui il giudice avrebbe confuso la commerciabilità del bene con la sua regolarità urbanistica/amministrativa e con la conformità edilizia. In particoare la sentenza sarebbe errata dove riconosce alla licenza di abitabilità un effetto sanante, escludendo impropriamente l’esposizione al potere sanzionatorio della pubblica amministrazione per irregolarità urbanistiche.

Dello stesso avviso gli ermellini per cui “il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro":

• il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
• il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche".

Quindi "il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili”.

Il certificato di agibilità non sana eventuali abusi

Non si può quindi attribuire un effetto sanante al rilascio della licenza di abitabilità, dato che la P.A. conserva il suo potere sanzionatorio quando vi sia una irregolarità sanzionabile.

Infine, ribadisce la Cassazione che “l’inerzia nell’adozione degli atti di repressione dell’abuso non è foriera d’affidamento alcuno sulla legittimità dell’opus in capo al proprietario dell’abuso, poiché … questi non è destinatario di un atto amministrativo favorevole, idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata”.

Il ricorso è stato quindi accolto, determinando il rinvio alla Corte per un nuovo giudizio sulla questione.