Cessione di aree e oneri di urbanizzazione: il Fisco sul trattamento IVA

Nell'ambito di un rapporto di natura tributaria tra un'impresa contribuente e un'Amministrazione comunale, la cessione di un lotto e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate non sono rilevanti ai fini IVA ai sensi dell'articolo 51 della legge n. 342/2000 quando esse rappresentano un contributo di urbanizzazione "versato in natura anziché in denaro dal concessionario”.

Cessione gratuita di un'area al Comune: la risposta del Fisco sul trattamento IVA

È questo, in sintesi, il parere reso dall’Agenzia delle Entrate con la risposta del 16 aprile 2024, n. 92/E, alla richiesta di chiarimenti presentata da un’impresa sul trattamento IVA per le cessioni di opere di urbanizzazione e delle aree necessarie alla loro realizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione.

L’impresa aveva stipulato un accordo con un Comune per la conversione della destinazione d’uso di una zona a residenziale e terziaria, prevedendo una cessione a titolo gratuito di uno dei lotti al Comune, da destinare alla costruzione di fabbricato da adibire ad uffici pubblici comunali. Le due parti hanno anche dato vita a un Consorzio edilizio, che ha realizzato le opere urbanizzazione in tutti i sei lotti dell'area, eccetto in quello da cedere al Comune.

Dopo un contenzioso relativo tra le parti, sorto a seguito della richiesta di permesso di costruire sul lotto, il Consiglio di Stato ha affermato la sussistenza dell'obbligo da parte dell’impresa di cedere il lotto al Comune in quanto “la cessione gratuita delle aree è stato ritenuto dal Comune uno strumento sufficiente ed idoneo ad assolvere alla funzione di realizzazione dell'interesse pubblico all'acquisizione di un'area da destinare ad uffici, per bilanciare la destinazione residenziale impressa alle altre aree di proprietà dell’impresa”.

Prima di procedere all'adempimento, la Società ha quindi chiesto chiarimenti in merito alla disciplina IVA relativa alla cessione del lotto, specificando che:

1. le opere di urbanizzazione primaria e secondaria che il Consorzio edilizio si è impegnato ad eseguire ineriscono tutti i sei Lotti del comparto e così anche il Lotto oggetto di cessione gratuita al Comune;
2. le opere di urbanizzazione sono state tutte eseguite dal Consorzio edilizio.
3. rRestano da realizzare quelle sul lotto da cedere perché interdipendenti con la costruzione del fabbricato destinato ad uffici comunali e all'interno del Lotto.

Cessione gratuita di aree edificabili: il trattamento IVA agevolato

Da qui il dubbio dell'impresa se non rilevi ai fini IVA, per carenza del requisito dell'onerosità, la cessione di beni senza corrispettivo effettuate dalle imprese costruttrici ad enti pubblici in esecuzione di adempimenti imposti dalla PA al fine della realizzazione di interventi urbanistici.

In particolare, la società chiede se trovi applicazione la disposizione agevolativa di cui all'articolo 51 della legge n. 342 del 2000 in quanto ricorrono tutte le condizioni previste dalla norma, ovvero che la cessione:

• 1) ha ad oggetto aree edificabili;
• 2) è disposta in favore del Comune per la realizzazione di uffici comunali;
• 3) è disposta in esecuzione della convenzione stipulata per la realizzazione di un piano particolareggiato. In ogni caso la Società ritiene che il trasferimento de quo, ancorché effettuato a titolo gratuito, non costituisca cessione di beni ai fini IVA ai sensi dell'articolo 2, comma 2, n. 4 del Decreto IVA in quanto, all'atto dell'acquisto, non ha potuto operare la detrazione dell'imposta ai sensi del successivo articolo 19, essendo i cedenti delle persone fisiche, non soggetti passivi IVA.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Spiega il Fisco che l'articolo 51 della legge 21 novembre 2000, n. 342 dispone che «Non è da intendere rilevante ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, neppure agli effetti delle limitazioni del diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione».

Le risoluzioni nn. 6/E e 37/E del 2003 chiariscono che “Con la suddetta normativa è stato applicato alle cessioni di opere di urbanizzazione e delle aree necessarie alla loro realizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione, il trattamento fiscale, ai fini dell'IVA, applicabile al versamento in denaro del contributo di urbanizzazione di cui agli artt. 5 e 11 della legge n. 28 gennaio 1977, n. 10 (n.d.r. c.d. ''Legge Bucalossi”).

Non rientra nel campo di applicazione dell'IVA il contributo di urbanizzazione versato dal concessionario, proprio in quanto “il rapporto che si pone in essere tra il comune e il destinatario della concessione non ha natura sinallagmatica, dovendosi riconoscere in esso innegabili caratteristiche di generalità, tipiche del rapporto di natura tributaria”. L'obbligazione di fare consistente nella realizzazione di opere di urbanizzazione ha quindi natura di prestazione patrimoniale imposta, esclusa quindi dal campo di applicazione analogamente al versamento diretto del contributo.

La norma esclude in sostanza dall'IVA le cessioni effettuate a titolo gratuito a favore dei Comuni dalle imprese a cui lo stesso ente ha rilasciato delle concessioni edilizie, alla duplice condizione che:

• dette cessioni abbiano ad oggetto aree ed opere di urbanizzazione;
• siano effettuate a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.

In base alla Convenzione stipulata tra il Comune e l'Istante:

• il rilascio del permesso a costruire è subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria;
• le opere di urbanizzazione primaria e secondaria che il Consorzio edilizio si è impegnato ad eseguire ineriscono tutti i sei Lotti del comparto e così anche il Lotto oggetto di obbligo per il Consorzio e per i suoi singoli Consorziati di cessione gratuita al Comune; tali opere di urbanizzazione sono state tutte eseguite dal Consorzio ediliz;
• le opere di urbanizzazione primaria e secondaria non ancora eseguite “Restano da realizzare perché interdipendenti con la costruzione del fabbricato destinato ad uffici comunali e all'interno del Lotto e così nell'area da cedersi gratuitamente al Comune”.

Proprio per queste ragioni, secondo l'Agenzia delle Entrate, la cessione del Lotto e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dall'Istante non è rilevante ai fini IVA ai sensi dell'articolo 51 della legge n. 342 del 2000 in quanto rappresentano “il contributo di urbanizzazione... versato in natura anziché in denaro dal concessionario”, nell'ambito di un rapporto di natura tributaria tra il Contribuente e il Comune.