Cessione di cubatura e imposta di registro: l'aliquota prevista

Con la cessione di cubatura i proprietari di aree contigue, dotate del requisito della reciproca prossimità e con la stessa destinazione urbanistica, possono realizzare un accordo mediante il quale chi non sfrutta per sé la cubatura realizzabile sul proprio terreno, consente all’altro di disporre di una volumetria maggiore di quella espressa dal terreno di sua proprietà. In sostanza, un soggetto si obbliga a non sfruttare tutta o parte della volumetria di pertinenza del proprio fondo e fa sì che il proprietario del fondo limitrofo possa invece utilizzare una volumetria maggiore rispetto a quella prevista dagli strumenti urbanistici. Da un punto di vista della tassazione come va trattato questo trasferimento del diritto di costruire? Quale imposte si applicano?

Cessione di cubatura: quali imposte si applicano?

Ne parla l’Agenzia delle Entrate in un’interessante analisi pubblicata su Fisco Oggi, evidenziando come fino al 2021, erano rinvenibili in giurisprudenza due diversi orientamenti:

• secondo il primo, è necessario applicare la tassazione prevista per i trasferimenti di diritti immobiliari, con conseguente applicazione delle aliquote di cui all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull’imposta di registro (Dpr n. 131/1986);
• secondo un altro orientamento, dalla cessione di cubatura deriverebbero effetti meramente obbligatori,c onsiderato che il trasferimento della cubatura si realizza solo con il successivo provvedimento amministrativo, discrezionale e non vincolato, emesso dall’organo competente a seguito della rinuncia alla volumetria manifestata dal cedente. In pratica, con la cessione di cubatura, il cedente assumerebbe soltanto l’obbligo di prestare il proprio consenso affinché la cubatura di propria competenza venga attribuita al proprietario del fondo vicino, per offrirgli la possibilità di realizzare un fabbricato con una volumetria maggiore di quella cui avrebbe altrimenti diritto.

Aliquota del 3% per l'imposta di registro

Per questo motivo, data la necessità di un atto amministrativo, l’imposta di registro da applicare è quella relativa all’articolo 9 della tariffa, con l’aliquota del 3% relativa alle prestazioni a contenuto patrimoniale diverse da quelle contemplate dalle altre disposizioni della tariffa stessa.

La questione è stata quindi rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione che, con la sentenza n. 16080/2021, hanno precisato la natura obbligatoria della cessione di cubatura.

In particolare, secondo gli ermellini la cessione di cubatura:

• è un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale, a contenuto patrimoniale;
• non richiede la forma scritta ad substantiam ex articolo 1350 c.c;
• è trascrivibile ex articolo 2643 c.c., n. 2 bis.

Di conseguenza, si è ritenuto che all’atto mediante il quale si realizza una cessione di cubatura, vanno applicate:

• l’imposta di registro con l’aliquota del 3% come previsto dall’articolo 9 tariffa parte prima allegata al Dpr n. 131/1986;
• l’imposta ipotecaria in misura fissa, in caso di trascrizione (articolo 4 tariffa allegata al Dlgs n. 347/1990);
• l’imposta catastale in misura fissa in caso di voltura catastale (articolo 10, comma 2, D.Lgs. n. 347/1990).

Infine, l’imposta di registro, per effetto dell’art. 20 del TUIR, presuppone che l’atto presentato alla registrazione sia tassato in base ai suoi effetti giuridici e non in base ai suoi effetti economici. Ed è proprio sul presupposto che gli effetti giuridici del trasferimento della proprietà di un fondo edificabile e della cessione della cubatura siano negozi tra loro molto differenti che è stata ribadita la correttezza della tassazione della cessione di cubatura, ai fini dell’imposta di registro, con l’aliquota del 3 per cento.