Cessione di cubatura: necessaria l’omogeneità tra i due fondi

La cessione di cubatura presuppone omogeneità urbanistica: i fondi devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale e omogeneità edificatoria e avere identico indice di fabbricabilità originario. Se così non fosse, si pregiudicherebbe l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici, ancor di più se si consentisse il trasferimento di cubatura fra terreni aventi diversa destinazione urbanistica, oppure diverso indice di edificabilità. Ma cosa succede se un edificio ricade su due aree differenti e si decide di ampliarlo? 

Cessione di cubatura e omogeneità dei fondi: la sentenza del Consiglio di Stato

Ne parla il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 10085/2022, sul ricorso proposto contro un’Amministrazione comunale, che aveva respinto l’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) per l’ampliamento di un fabbricato. Come spiegato dall’Ufficio Tecnico Comunale, l’istanza non poteva essere accolta perché l’intervento proposto risultava in contrasto con le norme di attuazione del P.R.G.: in particolare la parte abusiva dell’opera realizzata ricadeva in parte in zona residenziale, in parte in zona agricola e in parte in zona agricola inedificabile per vincolo idrogeologico o geotecnico, per cui la volumetria (abusiva) realizzata non poteva essere giustificata con l’indice di fabbricabilità fondiario previsto dalle zone edificabili, perché non omogenee con le altre.

Edificio ricadente in due fondi diversi: come si applica la cessione di cubatura?

Secondo l’appellante, il Comune non aveva considerato che si trattava di un unico fabbricato, posto “a cavallo” di zone omogenee diverse e che quindi era urbanisticamente irrilevante lo spostamento della volumetria operata nell’ambito della stessa sagoma di fabbricato, che insisteva legittimamente su più zone omogenee diverse ma confinanti tra loro.

Palazzo Spada non ha accolto questa tesi, confermando invece quanto già stabilito in primo grado dal Tar. Èda escludere che lo spostamento della volumetria possa avverarsi in caso di fondi appartenenti a zone omogenee diverse, in quanto ciò altererebbe gli standards fissati in generale dallo strumento urbanistico e renderebbe i privati veri e propri arbitri della distribuzione delle costruzioni sul territorio, anche quando, come in questo caso, si tratti di un unico fabbricato localizzato per una porzione in una zona e per una porzione in un’altra.

In caso contrario ne resterebbe snaturata la delimitazione delle zone urbanistiche e sottratta all’una la quota di densità edilizia in tal modo arbitrariamente assegnata all’altra; si tratterebbe, insomma, di un espediente con cui il privato, edificando al confine di più zone, vanificherebbe le scelte dell’ente pianificatore attraverso la manipolazione delle previsioni dello strumento urbanistico.

Il criterio dell'omogeneità urbanistica

Ecco perché il trasferimento di cubatura presuppone omogeneità urbanistica: i fondi devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale e omogeneità edificatoria e avere identico indice di fabbricabilità originario. Se così non fosse, ribadisce Palazzo Spada, si pregiudicherebbe l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici, ancor di più se si consentisse la "cessione di cubatura" fra terreni aventi diversa destinazione urbanistica, oppure diverso indice di edificabilità.

Se infatti fosse consentito l'asservimento di un terreno avente un indice di fabbricabilità più vantaggioso di quello proprio del terreno asservente, ovvero avente una diversa destinazione, le esigenze di pianificazione urbanistica che avevano presieduto alla scelta amministrativa di differenziare gli indici di edificabilità dei due fondi, ovvero la loro stessa destinazione, rimarrebbero inevitabilmente insoddisfatte.

L’appello è stato quindi respinto: la cessione di cubatura effettuata in assenza di omogeneità urbanistica è contraria agli strumenti di pianificazione del territorio e genera un abuso insanabile.