CILA-Superbonus e Stato legittimo: cosa cambia per gli abusi edilizi?

La semplificazione nelle pratiche Superbonus 110%, la nuova modulistica CILA-SUPERBONUS è davvero un by-pass circa lo stato legittimo dell’immobile interessato dall’agevolazione? La risposta è no

Attesa la conversione del Decreto Legge 77/2021, cd. “Semplificazioni-bis”, giunta con la legge 108/2021 pubblicata in Gazzetta Ufficiale n.181 il 30/07/2021, S.O. n.26, abbiamo volto lo sguardo verso l’approvazione della “nuova” modulistica denominata “Cila – Superbonus”, approvata dal Dipartimento della Funzione Pubblica il 4 agosto c.a..

Ai sensi delle “innovazioni” introdotte nel Decreto Rilancio, D.L.34/2020, convertito con modifiche dalla Legge 77/2020, il comma 13-ter, interamente sostituito, nonostante le più recenti semplificazioni dello scorso anno, la normativa si arricchisce, ulteriormente con l’addizione dei commi 13-quater e 13-quinquies.

Non entrando nel merito delle disposizioni dell’art.33-bis L.107/2021, seguiamo il percorso legato alla CILA-SUPERBONUS, analizzando l’adempimento richiesto al soggetto titolare ed al tecnico abilitato.

In primis evidenziamo la nuova modulistica CILA, si contraddistingue per essere integralmente dedicata agli interventi agevolati nella misura del 110%, “cambiando veste” sin dalla rubricazione con espresso riferimento “Comunicazione inizio lavori asseverata per gli interventi di cui all’art.119 del D.L. n.34 del 2020” il cui sottotitolo recita “ai sensi dell’art.119, comma 13-ter, del D.L. n.34 del 2020, come modificato dall’art.33 del D.L. n.77 del 2021”.

Tra un procedimento ordinario ed il nuovo introdotto quali sono le differenze?

Per quanto concerne gli interventi eseguiti dalle persone fisiche “Dati del titolare” viene mantenuta la stessa “formula” anagrafica ed indicativa elementi del medesimo, varia, invece, il secondo riquadro, strettamente legato agli interventi eseguiti dai condomini, enti, onlus e “altro soggetto”.

In relazione agli interventi come classificati “trainati” su parti private è predisposto i dati delle unità immobiliari interessate dai lavori siano riportati al quadro 2 dell’allegato “Altri soggetti coinvolti”.

Non cambia la dichiarazione resa dal titolare/beneficiario ai sensi dell’art.76 d.P.R.445/2002 e del Codice Penale circa la titolarità sull’immobile, le parti interessate dai lavori, siano esse comuni o private, nonché quanto riguardante l’eventuale presenza di ulteriori atti di assenso, segnalazioni o comunicazioni.

Quanto di diverso si rileva riguarda la qualificazione dell’intervento, anche laddove il titolare dichiara e/o rimanda alla descrizione apposta dal tecnico abilitato, conferma sia tra quelli assoggettati alla CILA come prevista per i lavori di cui all’art.119 Decreto Rilancio, 34/2020, ciò contrassegnato, il titolare inserisce la data stabilita per l’inizio lavori.

In alternativa potrà indicare se la CILA-SUPERBONUS costituisca variante in corso d’opera ad integrazione di una eventuale precedente, avente medesimo oggetto, esclusa, quindi, l’opzione legata alla trasmissione di una precedente CILA ordinaria di cui al d.P.R.380/2001.

Laddove, invece, l’immobile interessato dai lavori sia oggetto di titolo abilitativo in corso sarà il titolare ad evidenziare la CILA-SUPERBONUS costituisca integrazione alla pratica in itinere, come riguardante interventi non agevolati, ammettendo la contestualità tra due diversi titoli abilitativi, disposizione del riquadro d) Qualificazione dell’intervento, al punto d.3 “[…] costituisce integrazione alla pratica edilizia presentata in data […] relativa agli interventi edilizi non soggetti a Superbonus, ammettendo sullo stesso immobile la contestuale esistenza di due titoli edilizi”.

Invariato, logicamente, quando attiene la localizzazione dell’intervento, nel cui riquadro, lo stesso titolare riporterà sia l’ubicazione, che i dati catastali e la destinazione d’uso, com’è consuetudine procedere.

In relazione alla legittimità dell’immobile spetta al beneficiario l’agevolazione contrassegnare una delle tre opzioni, come legate alle introdotte modifiche dal Decreto Semplificazioni, comma 13-ter, pertanto potrà indicare uno dei seguenti casi:

• completamento del fabbricato in data ante 1/9/1967;
• titolo edilizio che ne ha assentito la costruzione;
• titolo edilizio derivante da condono o sanatoria.

Cosa cambia o “non cambia” per il progettista

Onere del tecnico qualificare le opere distinguendole tra interventi di efficientamento energetico ed interventi strutturali, corredandoli da una breve descrizione, procedendo per riportare eventuali atti di assenso o richiederne all’ente la produzione, anteposta all’asseverazione vi è la facoltà, a propria discrezione nel poter inserire note tecniche.

Entrando nel merito dell’asseverazione chiamato a rendere, il professionista non viene sollevato dall’onere di attenersi alla seguente formula “Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico e a seguito del sopralluogo, assevera, che gli interventi, compiutamente descritti nell’elaborato progettuale o nella parte descrittiva, sono conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia”.

Un’asseverazione che, se legata ai presupposti finalizzati alla decantata semplificazione, risulta del tutto “sconnessa”, illogica e fuori tema, senza alcun nesso per quell’affermazione letta nel comma 13-ter dell’art.119 “La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art.9-bis, comma 1-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n.380” né all’espressione “Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’art.49 del  decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) Mancata presentazione della CILA;
b) Interventi realizzati in difformità della CILA;
c) assenza dell’attestazione del titolo abilitativo o ante '67;
b) non corrispondenza al vero delle attestazioni richieste dal comma 14, art. 119 del Decreto Rilancio.

Perché non quadrano i conti

Una modulistica nella quale non è richiesto compilare alcune sezioni, tra cui la classificazione dell’intervento ai sensi del d.P.R. 380/2001, l’elenco di tutti i titoli abilitativi conseguiti dall’edificio, né tantomeno quanto riguarda regolarità degli scarichi e smaltimento rifiuti.

Se avesse avuto carattere di prevalenza la decretazione di una semplificazione volta espressamente ad implementare il Superbonus la modulistica CILA, non avrebbe dovuto contenere i presupposti sui quali si basa l’asseverazione del progettista, per il semplice fattore sia finalizzata a scopi ben delineati, esulanti dall’attestazione circa lo stato legittimo del fabbricato.

Analizzati i vari aspetti richiesti:

Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale: si assume pertanto una responsabilità non differente da alcuna precedente nell’asseverare, in fin dei conti, quanto ampiamente attiene la legittimità urbanistico – edilizia dell’immobile oggetto di interventi, difatti dichiarerà, a seguito di propri accertamenti in merito a specifici presupposti, non esplicitamente indicati nei contenuti dei nuovi commi 13-ter e 13-quater D.L.77/2021.

Laddove richiesto asseverare dal punto di vista urbanistico ed edilizio non viene meno alcun legame con la disciplina di cui al d.P.R.380/2001, si farà garante di tutti quegli aspetti legati ai temi principali costituenti la materia connessa con la repressione dell’abusivismo edilizio, ancorché avvalorata dalla verifica statica del manufatto edilizio.

Non è tutto, in quanto, nel rendere dichiarazione circa l’aspetto igienico andrà a legarsi ad ogni e qualsiasi regime attenga i requisiti, da sempre, punto cardine da osservare ogni qualvolta si intervenga con opere edilizie in un immobile.

Tornano in auge le verifiche legate alle conformità nel senso pieno del termine, dalle più importanti, comprensive di quegli elementi che, fittiziamente, costituiscono il “fascicolo del fabbricato”, a quegli aspetti intercalanti e logici circa il rispetto e l’osservanza dei requisiti igienico-sanitari, rapporti aero-illuminati, superfici utili, mantenendo saldo quanto oggetto del Decreto del Ministero della Sanità 1975.

Per non concentrarsi ulteriormente sull’intero concetto, il legislatore, con le introdotte “novità” non ha, fondamentalmente, dato spazio all’obiettivo che, probabilmente, si prefissava.

C’è ancora dell’altro nel testo comportante per il tecnico asseverare circa gli interventi “in progetto”, con i termini “compiutamente descritti” sorge immediata la discrasia con la precedente richiesta nell’allegare alla CILA-SUPERBONUS quell’elaborato progettuale consistente nella mera descrizione, in forma sintetica, dell’intervento da realizzare, viene da domandarsi se quel “compiutamente”costituisca un refuso, ma non lo è.

Per concludere l’asseverazione occorre precisare le opere “siano conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia”.

Non molto accettabile ed immediato il senso se considerato quanto il tecnico abilitato dovrà espletare non si sposa con la liceità di parecchi interventi agevolati della CILA, posto la stessa non possa comprendere, giusta normativa, opere riguardanti parti strutturali e prospetti.

Nuovamente al cospetto di nate criticità e di un consueto disallineamento legiferativo, non è ammesso poter asseverare in presenza di abusi edilizi secondo i nuovi criteri.

Quindici mesi accompagnati da due articoli, il 119 ed il 121 dalla L.77/2020, introduttivi un’agevolazione potenziata, sempre più oggetto di variazioni, con una normativa che si mostra “glissata” a costrizione per i professionisti a continuare ad adempiere al proprio ruolo, certamente trasmettendo la CILA-SUPERBONUS, con un occhio vigile verso lo status quò dell’immobile e verso eventuali problematiche future.

Supposizioni confermate anche dall’espressione resa dal legislatore laddove mantiene salvo il potere di controllo, giusto  comma 13-quater Decreto Semplificazioni come testualmente recita “Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”, espressione che va vista nel suo più pieno significato, considerato che, a prescindere dal nuovo semplificato adempimento, nulla può, e di fatti non deve, precludere l’aspetto inerente proprio la legittimità urbanistico-edilizia di un qualsiasi immobile sia interessato da interventi edilizi, ciò nel ricondursi ad una corposa normativa sviluppatesi con la prima Legge Urbanistica 1150/1942. Dedurremmo dallo stesso volere del legislatore quel potere riservatosi nel mantenere in auge uno dei concetti fondamentali e riguardanti gran parte del patrimonio edilizio esistente nazionale, e di fatto, in merito nacquero i famosi Condoni Edilizi di cui alla L.47/1985, L.724/1994, L.326/2003, con il sempre vigente “accertamento di conformità” di cui agli artt. 36 e 37 del testo unico per l’edilizia.

In conclusione cosa cambia?

Tecnicamente nulla, è sufficiente dare attenta lettura all’asseverazione alla quale il tecnico è chiamato per comprendere e prendere atto non poter essere nelle condizioni di poter aggirare eventuali abusi presenti.

Una procedura “snellita” per i soli immobili perfettamente regolari.

A restituzione per gli operatori del settore di quanto dovrebbe andare a costituire uno snellimento finalizzato ad incrementare gli interventi di efficientamento energetico, sisma-bonus e, solo in aggiunta, giusta rubricazione dell’art.119 L.77/2020 fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici.

Una semplificazione che procede nello stesso comma 13-ter laddove disposto, in deroga alla decadenza dei benefici fiscali disciplinata dall’art.49 d.P.R. 380/2001, gli unici motivi comportanti perdita dell’agevolazione vanno a risiedere nei tre concetti già espressi e nel quarto dovuto a non veridicità delle asseverazioni di cui al c.14 dell’art.119, in relazione alle quali si rammenta l’applicazione della sanzione pecuniaria compresa da un minimo di € 3.000,00 ad un massimo di € 15.000,00, fatte salve le maggiori ammende.