Compravendite immobiliari: la Cassazione sul certificato di agibilità

Compravendite immobiliari e certificato di abitabilità/agibilità sono tra gli argomenti che hanno ricevuto più ricorsi e sentenze che ne hanno chiarito i contorni, spesso sfumati. Tra le ultime pronunce segnaliamo la sentenza della Corte di Cassazione 21 novembre 2022, n. 34211 che chiarisce gli effetti relativi non solo alla mancata consegna del certificato ma all’assenza dell’abitabilità di un’abitazione.

Compravendite immobiliari e agibilità: cosa dice la Cassazione

Partiamo dalle basi. Esiste un principio consolidato della giurisprudenza di Cassazione tale per cui nelle compravendite immobiliari il mancato rilascio del certificato di agibilità incide sul piano dell'adempimento ma non su quello della validità del contratto. L'agibilità dell'immobile non è, cioè, requisito di validità dell'atto in quanto la sua eventuale assenza va rimessa all'autonomia contrattuale delle parti.

Ciò premesso, la nuova sentenza della Suprema Corte afferma che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.

Gli effetti della mancata abitabilità

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale.

Tale requisito, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.

Conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'exceptio prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.

Compravendite immobiliari e certificato di abitabilità

In definitiva, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Come detto in premessa, però, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni.

La mancata consegna dell’abitabilità

La mancata consegna all'acquirente del certificato di abitabilità si traduce, pertanto, in un inadempimento e nella conseguente possibilità di domandare il risarcimento del danno consequenziale che, ove accertato nell'an, va liquidato dal giudice in via equitativa, tenendo conto del minore valore di scambio del bene o nei costi sostenuti per procurare l'agibilità dell'immobile.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l'inadempimento dell'obbligo, gravante sul venditore-costruttore, di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità è ex se foriero di danno emergente, per il minor valore di scambio del bene che da ciò consegue. Tale danno, ove accertato nell'an, è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare.

Conclusioni

Se, dunque, il venditore ha l'obbligo legale, imposto dall'art. 1477 c.c. (che al terzo comma prevede l'obbligo a carico del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta), di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità (la cui mancanza non comporta la nullità del contratto), in conformità alle norme che lo prevedono (artt. 24 e 25 del d.P.R. n. 380 del 2001, che parla di certificato di agibilità), risultano, allora, del tutto irrilevanti:

• sia il fatto secondo cui il rilascio del certificato di abitabilità non sia stato promesso dalle venditrici all'atto della vendita;
• sia il fatto che l'immobile sia effettivamente abitabile, non risultando, per contro, accertata né la conoscenza da parte dell'acquirente dell'assenza del certificato di abitabilità o l'esonero della controparte dal relativo obbligo, né, come detto, il successivo rilascio del certificato mancante.