Concessione suolo pubblico: interviene il Consiglio di Stato

Qual è la differenza la concessione di suolo pubblico e un titolo edilizio? Quando un dehors su area pubblica necessita di permessi urbanistici e quando, invece, è sufficiente una semplice concessione comunale? E, soprattutto, chi tutela i diritti dei privati che si vedono "invasi" da simili occupazioni?

Concessione suolo pubblico: la sentenza del Consiglio di Stato

Queste domande tornano spesso nei contenziosi amministrativi e il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 805/2025, ci offre una nuova chiave di lettura per comprendere i confini tra il regime della concessione di suolo pubblico e quello delle autorizzazioni edilizie.

La vicenda nasca da una concessione comunale, che autorizzava l'installazione di un dehors a servizio di una rivendita di tabacchi, impugnata da un condominio. In particolare, la concessione riguardava l'occupazione del marciapiede pubblico antistante l'attività commerciale, ma i condomini confinanti hanno ritenuto lesi i propri diritti e, dopo aver tentato la strada del TAR, hanno presentato appello al Consiglio di Stato.

La contestazione verteva su diversi punti, ma il cuore della questione riguardava il presunto difetto di autorizzazione condominiale per l'installazione della struttura e l'assenza di una valutazione approfondita da parte del Comune sui profili urbanistici e paesaggistici dell'intervento.

Concessione di suolo pubblico vs titolo edilizio

Preliminarmente, il Consiglio di Stato ha chiarito un principio fondamentale: la concessione di suolo pubblico ha natura pubblicistica e non richiede, a differenza dei titoli edilizi, una verifica sulla disponibilità del bene o sull'eventuale consenso dei privati confinanti.

Il Comune, nel rilasciare la concessione, deve valutare esclusivamente la compatibilità dell'uso richiesto con l'interesse pubblico:

• salvaguardia del passaggio pedonale;
• tutela della quiete pubblica;
• protezione del patrimonio pubblico;
• rispetto dell'ambiente urbano.

In questo contesto, l'amministrazione non è tenuta a garantire la tutela delle posizioni civilistiche di terzi, che devono invece essere fatte valere nelle sedi competenti, ovvero in ambito privatistico.

Il provvedimento concessorio, infatti, è espressamente rilasciato “senza pregiudizio per i diritti dei terzi”, il che significa che i diritti del condominio o dei privati non vengono coinvolti nella decisione amministrativa, né possono essere compromessi da essa.

Un confine netto: il bene pubblico e il bene privato

La sentenza ribadisce una distinzione chiara: mentre i titoli edilizi riguardano interventi su beni privati e richiedono la verifica della titolarità e della disponibilità del bene, la concessione di suolo pubblico concerne l'uso eccezionale di un bene pubblico, rispetto al quale non è necessario indagare chi ne abbia la titolarità.

Ciò significa che l'eventuale assenso del condominio per l'installazione del dehors non costituisce un presupposto per il rilascio della concessione di suolo pubblico. Tuttavia, la concessione non autorizza il concessionario a ledere i diritti dei terzi, che mantengono intatti i loro strumenti di tutela privatistica.

Le implicazioni pratiche

Questa precisazione del Consiglio di Stato ha importanti ricadute pratiche:

• i Comuni non sono tenuti a verificare i rapporti di vicinato o le autorizzazioni condominiali nel rilascio delle concessioni di suolo pubblico;
• i privati che ritengano lesi i propri diritti devono agire in sede civile, non amministrativa;
• la concessione di suolo pubblico non equivale a un titolo edilizio e non implica una verifica di conformità urbanistica dell'intervento.

Conclusioni

Il nuovo intervento del Consiglio di Stato conferma ancora una volta come, in materia di concessioni di suolo pubblico, il confine tra sfera pubblica e privata debba essere rispettato. L'amministrazione valuta la compatibilità dell'occupazione con l'interesse pubblico, lasciando ai privati il compito di difendere i propri diritti nelle sedi appropriate.

Un chiarimento utile per professionisti, amministrazioni e cittadini, che conferma quanto sia importante conoscere la differenza tra un'autorizzazione edilizia e una concessione di suolo pubblico, evitando confusioni che possono dar luogo a contenziosi lunghi e costosi.