Condizionatore installato su spazi condominiali: quando è consentito?

L’installazione di un condizionatore sulle parti comuni e che non ne presupponga la modificazione, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio, senza richiedere al condominio alcuna autorizzazione.

Questo perché il rilascio o il diniego di questa autorizzazione può tutt’al più significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione.

Installazione condizionatore su spazi comuni: ci vuole la delibera condominiale?

Sulla base di questi presupposti, la Corte di Cassazione, con la sentenza dell’1 luglio 2024, n. 17975, ha annullato la sentenza della Corte d’Appello, con rinvio a nuovo giudizio, che aveva considerato legittima la delibera condominiale con cui si ordinava la rimozione di alcuni condizionatori installati in un cortile condominiale, vietando contestualmente questi interventi, quando già invece erano stati realizzati senza alcun problema da altri esercizi commerciali sempre nello stesso condominio.

Gli ermellini hanno dato ragione alla ricorrente: non esisteva una delibera precedente all’intervento che obbligava i condòmini a chiedere la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale per l’installazione dei condizionatori d’aria, peraltro necessaria per il solo titolare dei locali commerciali. Questo vincolo era stato posto proprio dalla delibera impugnata, per cui se ne deve dedurre che la stessa, eventualmente, avrebbe al più trovato applicazione per le installazioni realizzate in epoca successiva.

Limitazioni all'uso delle parti comuni: quando sono consentite

Spiega la Corte che è principio consolidato quello secondo cui la naturale destinazione all'uso della cosa comune, può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste, costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo.

Ed è stato affermato il principio secondo il quale «nell'identificazione del limite all'immutazione della cosa comune, disciplinato dall'art. 1120 co. 2 c.c., il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità, per cui si può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo».

Nella fattispecie, la Corte d’appello non ha tenuto conto degli aspetti tecnici della installazione, quali un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, oppure una significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, omettendo anche di valutare che si tratta di obbligo introdotto solo successivamente alla installazione di cui si discute.

In altri termini, ai sensi dell’art. 1120 c.c., l’installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d’aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione.

Diniego immotivato se non si precludoe l'uso delle parti comuni

Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt’al più significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione.

In questo caso, non emerge che l’installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un’unità immobiliare abbia determinato alterazione della destinazione delle cose comuni, né abbia impedito ad altri condomini di farne parimenti uso; anzi ciò è anche avvenuto, in precedenza.

La sentenza è stata quindi cassata, con la specifica che nel giudizio di rinvio dovrà essere verificato se esiste un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, ovvero una significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune ad impedimento della installazione dei condizionatori in esame.