Condomini, bonus fiscali ordinari e super: confronti numerici

Dovrei effettuare un intervento di ristrutturazione edilizia di un fabbricato condominiale composto da tre unità immobiliari. Gradirei avere un panorama delle detrazioni fiscali, con relativi massimali di spesa, che potrebbero spettarmi sia nell’ipotesi di accesso al Superbonus sia nel caso dei bonus ordinari. Ciò in quanto i lavori, per motivi organizzativi, potrebbero proseguire oltre la scadenza del Superbonus (31/12/2023), per terminare nel 2024.

Gli interventi consistono in:

• opere antisismiche
• cappotto termico
• sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato
• sostituzione infissi
• domotica.

Superbonus e bonus edilizi ordinari: l'esperto risponde

In via preliminare occorre evidenziare che l’importo effettivo dei benefici fiscali dipende da fattori ulteriori rispetto a quelli specificati nel quesito, tra cui a mero titolo esemplificativo:

• le diverse tipologie di interventi eseguiti e i costi sostenuti per ciascuno di essi;
• la verifica della congruità rispetto ai prezzari previsti per legge (prezzario regionale, DEI, ecc…) e ai costi massimi previsti in materia di risparmio energetico dal D.M. 14/02/2022;
• la spesa sostenuta da ciascun condomino e – in caso di detrazione diretta – la “capienza” fiscale di ciascun condomino, oppure – in caso di cessione del credito / sconto in fattura – l’effettiva possibilità di monetizzare il credito;
• il rispetto di tutte le condizioni stabilite dalla Legge e dalla prassi.

Il mero calcolo dei massimali esistenti, in assenza delle suddette informazioni, può portare a risultati fuorvianti, estremamente variabili e solitamente “gonfiati”.

I bonus fiscali spettanti nel caso di un edificio plurifamiliare

I bonus fiscali che possono essere valutati nel caso di un intervento come quello descritto, ovvero eseguiti su un condominio composto da tre unità immobiliari (con interventi antisismici e di efficientamento energetico, unitamente a lavori trainati), sono i seguenti:

• A - eco e sismabonus in versione “super” 110%;
• B - bonus “combinato” eco+sisma 85%, con ecobonus ordinario al 65% sull’impianto termico;
• C - sismabonus “super” 110% ed ecobonus “ordinario” al 50%/65%.

A differenza di quanto indicato nel quesito non si tratta quindi di un mero raffronto tra eco e sismabonus, in versione ordinaria e super, ma occorre anche prendere in considerazione la – meno nota – detrazione combinata nota con il nome “eco-sismabonus”.

La detrazione “eco-sismabonus”

Solo per gli edifici condominiali, in alternativa alle detrazioni ecobonus e sismabonus per interventi sulle parti comuni, è possibile beneficiare del bonus “combinato” eco+sisma (art. 14, comma 2-quater.1, dl 63/2013).

Tale detrazione spetta per le spese sostenute per interventi su parti comuni di edifici, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Sebbene la normativa non tratti in maniera esplicita la questione, secondo l’Agenzia delle Entrate questa detrazione è alternativa (e non cumulabile) alle detrazioni ecobonus e sismabonus ordinarie.

Trattandosi di una detrazione alternativa, spetta in presenza di tutti i requisiti necessari ai fini delle due detrazioni che sostituisce. È quindi necessario rispettare tutte le condizioni previste per il sismabonus (allegato B nei termini, riduzione del rischio sismico, ecc..) più quelle previste per l’ecobonus (immobile riscaldato, rispetto dei requisiti tecnici, ecc…).

La detrazione spetta nella misura del:

• 80% delle spese sostenute se gli interventi determinano il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• 85% delle spese sostenute se gli interventi determinano il passaggio a due (o più) classi di rischio sismico inferiore;

sul massimale di spesa agevolabile fino a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (ante operam) dell’edificio.

Non è ancora stato chiarito ufficialmente come coordinare il fatto che questa detrazione sia alternativa al sismabonus ordinario, con l’obbligo di avvalersi del sismabonus “super”, in luogo di quello ordinario, laddove ve ne siano i requisiti (Consiglio dei lavori pubblici, parere 2 febbraio 2021).

Poiché la presente detrazione “combinata” è anzitutto un bonus energetico, prevista all’art. 14 del DL 63/2013 (e non all’art. 16, questo si “riservato” al sismabonus) a parere dello scrivente il sopra citato obbligo non dovrebbe sussistere.

Secondo l’interpello 814/2021, il bonus “combinato” eco+sisma può essere cumulabile con le detrazioni relative agli interventi di efficientamento energetico sulle singole unità abitative “nel presupposto che tali interventi abbiano le caratteristiche indicate nell'articolo 14 del d.l. n.6 del 2013 per gli interventi su singole unità immobiliari”.

Tabelle di riepilogo dei bonus spettanti

Si riportano nel seguito tre tabelle riassuntive contenenti i massimali di spesa spettanti nel caso descritto nel quesito.

Conclusioni

Alla luce degli importi indicati nelle tabelle precedenti derivano i seguenti massimali di spesa:

• A) Euro 739.800, qualora si decida di beneficiare dei bonus eco e sisma in versione “super” 110%;
• B) Euro 481.800 qualora si decida di optare per il bonus “combinato” eco+sisma 85% e dell’ecobonus ordinario al 65% sull’impianto termico;
• C) Euro 631.800, qualora si acceda al sismabonus “super” 110% e all’ecobonus “ordinario” al 50%/65%.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it