Condominio minimo e detrazioni fiscali: le novità per il 2025

Prima dell’arrivo del superbonus molti contribuenti non si erano posti il problema della gestione contabile e fiscale delle parti comuni relativa a quegli edifici composti da poche unità immobiliari, spesso di proprietà della stessa famiglia. È il caso del “condominio minimo”, cioè un edificio composto da non più di otto condòmini.

Condominio minimo: cos’è

Poiché conta il numero dei condòmini, è evidente che non è un condominio minimo quell’edificio composto da 8 unità immobiliari ma di proprietà di una sola persona (fisica o giuridica). Vale lo stesso per l’edificio indiviso tra più persone, come spesso capita per le proprietà ricevute in successione ereditaria senza successiva divisione tra gli eredi.

È invece un condominio minimo quell’edificio composto da 20 unità immobiliari ma in proprietà di sole 8 persone.

In pratica, è sufficiente che l’edificio sia composto da due unità immobiliari, ognuna in proprietà esclusiva di due persone diverse, per far nascere automaticamente un condominio minimo.

Proprio a causa di queste fattispecie, il legislatore ha stabilito che per i condomìni minimi si applicano le norme civilistiche sul condominio di cui agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile, ad esclusione degli articoli 1129 (nomina dell’amministratore e apertura di un conto corrente condominiale) e 1138 (regolamento del condominio, peraltro necessario solo quando i condòmini sono più di dieci).

Sarebbe, comunque, consigliabile almeno la nomina dell’amministratore e l’apertura del conto corrente quando le parti comuni non sono, ad esempio, solo il tetto e la facciata ma comprendono altri elementi come il parcheggio, l’autoclave, un eventuale muro di contenimento, l’ascensore o il riscaldamento centralizzato che comportano una gestione puntuale e condivisa. Un secondo motivo valido per la nomina di un amministratore e l’apertura del conto corrente è relativo al numero dei condòmini e alla indole litigiosa di alcuni di loro che potrebbero portare all’impossibilità di realizzare opere d’interesse comune, soprattutto se il condominio minimo è composto di soli due condòmini totalmente in disaccordo. Come ricorda una recente sentenza del Tribunale di Vibo Valentia (n. 102 del 16 marzo 2023) nel condominio minimo è necessario che all'assemblea intervengano entrambi i partecipanti e la delibera assembleare sia adottata mediante assenso totalitario. Qualora la delibera sia contrastante o all'assemblea sia intervenuto un solo condomino, sarà necessario ricorrere al tribunale camerale affinché supplisca alla inconcludenza e trascuranza dei comproprietari sostituendosi ad essi.