Condominio minimo e detrazioni fiscali: le novità per il 2025

La ripartizione delle spese nei condomini minimi

Il condominio minimo ha avuto rilevanza mediatica e operativa, nel bene e nel male, in occasione delle agevolazioni di cui all’art. 119 del Decreto Rilancio, laddove tale fattispecie ha visto prorogare l’agevolazione sugli interventi edili fino a tutto il 2025, a differenza delle unifamiliari la cui scadenza è stata il 31 dicembre 2023.

Di conseguenza, molti proprietari di questi condomìni minimi hanno attivato le procedure per ottenere le agevolazioni senza dar peso agli innumerevoli adempimenti e alle regole applicabili agli edifici condominiali. A cominciare dalla convocazione delle assemblee che dovevano provvedere alla nomina del condòmino incaricato agli adempimenti, alla modalità di pagamento e alla ripartizione delle spese laddove non esisteva una tabella millesimale di riparto, all’approvazione del contratto d’appalto e così via, tutti adempimenti che fino ad allora non erano mai stati attuati per impropria consuetudine.

A proposito della ripartizione delle spese, una sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno, la n. 32 del 18 gennaio 2021, ha stabilito che qualora manchino le tabelle millesimali, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, ossia ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento.

Anche in un condominio minimo, le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della res comune dovranno essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea condominiale. Con riguardo al funzionamento dell'assemblea (costituzione, validità delle delibere, ecc.), nel condominio minimo valgono le stesse regole del condominio ordinario, con i necessari adeguamenti, ad esempio, se il codice civile prescrive la regola della maggioranza per le delibere assembleari, in presenza di due soli condomini sarà indispensabile raggiungere l'unanimità.

Se gli adempimenti descritti sono stati tutti eseguiti, sarebbe bene cominciare a catalogarli e verificare la loro esattezza e completezza in vista dei controlli annunciati dall’amministrazione finanziaria, soprattutto per coloro che non hanno superato i controlli preliminari dei Centri di Assistenza Fiscale (CAF) in occasione della predisposizione delle dichiarazioni dei redditi o delle società di revisione per il controllo preventivo della documentazione prima di una cessione del credito maturato.