Condonabilità edifici residenziali, attenzione allo stato delle opere

Per ottenere il condono edilizio non basta che la costruzione per uso residenziale sia completata al rustico, perché essa deve essere anche abitabile, se a stabilirlo è la normativa regionale di riferimento.

Condono edilizio, il completamento dell'edificio al rustico non basta

La conferma arriva dal Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8897/2022, a seguito del ricorso contro l’ordine di demolizione di un edificio – e del successivo provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale – che un'Amministrazione ha emesso dopo aver annullato in autotutela il permesso di costruire in sanatoria.

La questione riguarda la realizzazione di una costruzione realizzata senza alcun titolo edilizio, sulla quale, a seguito di ordine di demolizione, è stata richiesta la sanatoria ai sensi della legge n. 326/2003 (cd. “Terzo Condono Edilizio), accolta dal Comune e successivamente annullata in autotutela perhé le opere sarebbero state ultimate oltre la scadenza del termine di legge (31 marzo 2003) e in particolare, perché non utilizzabili a tale data per l’uso residenziale.

Spiega il Consiglio di Stato che nel valutare il caso è necessario considerare, oltre ai presupposti per accedere al condono richiesti dalla L. n. 326/2003, anche quelli della legge regionale di riferimento, ovvero la l.r. Campania n. 10/2004. Va, infatti, considerato come la normativa di cui alla legge n. 326/2003 subisca, per effetto della sentenza n. 196/2004 della Corte Costituzionale, “una radicale modificazione, soprattutto attraverso il riconoscimento alle Regioni del potere di modulare l'ampiezza del condono edilizio in relazione alla quantità e alla tipologia degli abusi sanabili”.

In sostanza, la legislazione regionale viene chiamata a determinare le condizioni e le modalità per la sanatoria di tutte le tipologie di abuso edilizio (di cui all'Allegato 1 del d.l. n. 269 del 2003), nonché l'eventuale individuazione di limiti volumetrici inferiori a quelli indicati dalla normativa statale (in specie dal comma 26, art. 32 del d.l. n. 269 del 2003), con riguardo agli interventi edilizi abusivi condonabili.

Considerare son solo la normativa statale, ma anche le prescrizioni di quella regionale

In questo scenario normativo occorre, quindi, prendere in considerazione non soltanto le previsioni contenute nella legge statale, ma anche quelle inserite dalle legislazioni regionali in attuazione e specificazione del quadro normativo generale. Ciò significa che in questo caso bisogna tenere conto della previsione di cui all’art. 3, co. 2, della L.r. Campania n. 10/2004 che considera ultimate alla data del 31 marzo 2003 le opere completate al rustico comprensive di mura perimetrali e di copertura e “concretamente utilizzabili per l’uso cui sono destinate”. Questa disposizione inserisce, quindi, un requisito ulteriore costituito dalla concreta utilizzabilità delle opere per l’uso cui sono destinate.

In questo caso la concreta utilizzabilità del manufatto per uso residenziale non risulta suffragata da prove concrete, motivo per cui il condono è stato annullato legittimamente in autotutela e il ricorso respinto.