Condono edilizio: cos’è, quanto costa e come funziona

Parlare di condono edilizio non è mai “semplice”. Il rischio è sempre lo stesso: cadere nel tranello di trattare l’argomento utilizzando le convinzioni di parte.

Condono edilizio: figlio o padre degli abusi edilizi

Il nostro Paese ha avuto sino ad ora tre grandi leggi sul condono edilizio che per molti sono stati la “causa” dei molti abusi edilizi perpetrati nella convinzione che “tanto arriverà un condono edilizio”, per altri invece sono state leggi generate dalla consapevolezza di avere un costruito fuori ogni canone di regolarità che sarebbe stato impossibile regolarizzare (o demolire) oltre che un modo per lo Stato di “fare cassa”.

Condono edilizio: cos’è

Prescindendo dalle discussioni di causa-effetto, il condono edilizio è stato nel nostro Paese un modo per ottenere (a specifiche condizioni) la sanatoria di opere realizzate:

• senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
• in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.

E in Italia, il condono edilizio è piaciuto così tanto che sono state emanate tre leggi speciali in momenti diversi:

• la Legge 28 febbraio 1985, n. 47 recante “Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 53 del 2 marzo 1985 (il primo condono edilizio);
• la Legge 23 dicembre 1994, n. 724 recante “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica” pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 174 alla Gazzetta Ufficiale n. 304 del 30 dicembre 1994 (il secondo condono edilizio);
• la Legge 24 novembre 2003, n. 326 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell'andamento dei conti pubblici” pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 274 del 25 novembre 2003 (il terzo condono edilizio).

La differenza con l’accertamento di conformità

La normativa edilizia attualmente in vigore (il DPR n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia) ha previsto una modalità di sanare opere realizzate in assenza di titolo abilitativo ma non in contrasto con le prescrizioni urbanistico edilizie. L’art. 36 del Testo Unico Edilizia prevede l’accertamento di conformità che consente di ottenere il permesso di costruire in sanatoria per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).

Il primo condono edilizio

A differenza dell’accertamento di conformità, con il primo condono edilizio è stato possibile ottenere la sanatoria di “opere abusive” senza necessità della doppia conformità. Gli unici vincoli richiesti riguardavano:

• la data di completamento dell’opera;
• il versamento dell'oblazione, nella misura dovuta secondo la tabella allegata alla Legge n. 47/1985.

Per quanto concerne la data di completamento dell’opera, era richiesto che le opere per le quali si stava chiedendo il condono dovevano essere state ultimate entro l’1 ottobre 1983. Dove per ultimate si intendevano gli edifici nei quali era stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente.

In riferimento all’oblazione, la tabella allegata alla Legge n. 47/1985 distingueva 3 casistiche in funzione del periodo in cui l’abuso era stato commesso:

• fino all’1 settembre 1967;
• dal 2 settembre 1967 fino al 29 gennaio 1977;
• dal 30 gennaio 1977 fino all’1 ottobre 1983.

In funzione di questi 3 periodi era indicato un costo a metro quadro in relazione alla tipologia dell’abuso:

• opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
• opere realizzate senza licenza edilizia o concessione o in difformità da questa, ma conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore della Legge n. 47/1985 stessa;
• opere realizzate senza licenza edilizia o concessione o in difformità da questa, ma conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici al momento dell’inizio dei lavori;
• opere realizzate in difformità dalla licenza edilizia o concessione che non comportino aumenti della superficie utile o del volume assentito; opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’art. 31, lettera d) della Legge n. 457/1978, realizzate senza licenza edilizia o concessione o in difformità da essa; opere che abbiano determinato mutamento di destinazione d’uso;
• opere di restauro e di risanamento conservativo come definite dall’art. 31, lettera c) della Legge n, 457/1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da esse, nelle zone omogenee A di cui all’art. 2 del DM 2 aprile 1968, qualora non trattisi di interventi finalizzati all’adeguamento igienico e funzionale;
• opere di restauro e di risanamento conservativo, come definite dall’art. 31, lettera c) della Legge n. 457/1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da essa;
• opere di manutenzione straordinaria come definite dall’art. 31, lettera b) della Legge n. 457/1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da essa. Opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume e varianti di cui all’art. 15 della Legge n. 47/1985.

Per ognuno dei suddetti punti era indicato un costo che andava da 1.000 lire a 450.000 lire a metro quadro.

Condono edilizio: il procedimento per la sanatoria

Il procedimento per la presentazione dell’istanza di condono edilizio è indicato all’art. 35 della Legge n. 47/1985. L’istanza andava presentata al Comune entro il termine perentorio del 30 novembre 1985, corredata dalla prova dell'eseguito versamento dell'oblazione ovvero di una somma pari ad un terzo dell'oblazione, quale prima rata.

Alla domanda dovevano essere allegati:

• una descrizione delle opere per le quali si chiede la concessione o l'autorizzazione in sanatoria;
• una apposita dichiarazione, corredata di documentazione fotografica, dalla quale risulti lo stato dei lavori relativi; quando l'opera abusiva supera i 450 metri cubi, devono altresì essere presentati, entro il termine stabilito per il versamento della seconda rata della oblazione, una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all'esercizio della professione attestante l'idoneità statica delle opere eseguite. Qualora l'opera per la quale viene presentata istanza di sanatoria sia stata in precedenza collaudata, tale certificazione non è necessaria se non è oggetto di richiesta motivata da parte del sindaco;
• un certificato di residenza, di data non anteriore a tre mesi nell'ipotesi di cui al terzo comma dell'articolo 34, nonché copia della dichiarazione dei redditi nell'ipotesi di cui al primo e al secondo comma dell'articolo 36;
• un certificato di iscrizione alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura, di data non anteriore a tre mesi, da cui risulti che la sede dell'impresa è situata nei locali per i quali si chiede la concessione in sanatoria, nelle ipotesi previste dal quinto comma dell'articolo 34.

Il secondo condono edilizio

Con l’art. 39 della Legge n. 724/1994 è stata operata una proroga con alcune modifiche delle disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, da applicarsi alle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Disposizioni che è stato possibile applicare anche alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Il terzo condono edilizio

Con l’art. 32, comma 25 del D.L. n. 269/2003 (convertito dalla Legge 24 novembre 2003, n. 326) è stato previsto che le disposizioni di cui ai Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni e integrazioni, nonché dalla presente normativa, si potessero applicare alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Disposizioni che hanno trovato applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.