Condono edilizio in zona vincolata: chiarimenti sul parere di compatibilità paesaggistica

Il rilascio del condono edilizio e il parere di compatibilità paesaggistica sono atti correlati, ma il secondo non va richiesto dall’Amministrazione qualora già verifichi che non ci siano i presupposti per il perfezionamento della sanatoria.

Condono edilizio: quando il parere di compatibilità paesaggistica non serve

Si tratterebbe di un inutile aggravio procedimentale, con esiti già conosciuti, come spiega il Consiglio di Stato con la sentenza del 7 dicembre 2023, n. 10605 respingendo il ricorso presentato contro un’Amministrazione Comunale che aveva rigettato una domanda di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003 (c.d. "Terzo Condono Edilizio") per diverse opere, comprendenti anche un ampliamento volumetrico, con la sopraelevazione di un fabbricato.

Il Comune aveva infatti specificato che “ai sensi della L. 326/03, art. 32, comma 26, lettera a, in combinato con il comma 27, lettera d […] l'abuso risulta realizzato su immobile soggetto a vincoli dalla L. 1497/39, oggi D.Lgs. 42/04, a tutela di interessi ambientali, istituiti prima della esecuzione di dette opere”, oltre a non essere “conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni del P.R.G.”.

Dopo che il TAR aveva respinto il ricorso, il proprietario dell’immobile aveva presentato appello, sottolineando come la sopraelevazione del terzo piano sfruttava la volumetria residua del lotto, rispetta tutti i parametri edilizi ed urbanistici dello strumento urbanistico, in termini di altezza massima consentita, distanze dai confini, dagli edifici e dal ciglio stradale e che anche gli altri interventi erano di manutenzione straordinaria e privi di valenza urbanistica.

Zona con vincolo paesaggistico: quali abusi sono sanabili?

Di diverso avviso Palazzo Spada, che ha ribadito la a costante giurisprudenza per cui nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è consentita la sanatoria dei soli abusi formali posto che “Il combinato disposto dell'art. 32 della l. 28 febbraio 1985 n. 47 e dell'art. 32, comma 27, lettera d), del d.l. n. 269 del 2003, convertito con modificazioni dalla l. 24 novembre 2003 n. 326, comporta che un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono, contemporaneamente, le seguenti condizioni: a) l'imposizione del vincolo di inedificabilità prima della esecuzione delle opere; b) la realizzazione delle stesse in assenza o difformità dal titolo edilizio; c) la non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

In questo caso il vincolo era stato posto prima dell’edificazione delle opere che avevano comportato la creazione di nuove volumetrie, in una zona dove erano consentiti solo interventi edilizi minori e la possibilità di realizzare nuove costruzioni restava subordinata all’adozione di uno strumento urbanistico attuativo, mancante nel caso di specie.

Per altro, l’art. 32 del d.l. n. 269/2003 ammette la possibilità di ottenere la sanatoria soltanto in relazione interventi edilizi di minore rilevanza (corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1: restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), previo parere favorevole da parte dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Diniego di condono e compatibilità paesaggistica: atti autonomi ma collegati

Conclude il Consiglio che il diniego di condono e il parere di compatibilità paesaggistica della Soprintendenza sono atti autonomi e distinti ancorché tra loro legati da un rapporto di presupposizione.

Nel dettaglio, il parere costituisce un presupposto indefettibile di legittimità del titolo in sanatoria, per cui quest’ultimo non può essere validamente rilasciato in assenza del primo. Tuttavia, l’acquisizione del parere è destinata a divenire superflua se non vi siano, a monte, i presupposti per il rilascio del  ondono.

In questo senso depone anche la giurisprudenza amministrativa, che ha già affermato che “La valutazione espressa dal Comune, della inammissibilità a monte del condono, perché in zona vincolata e perché non rientrante negli abusi minori (condizione sub c), con consequenziale valutazione della inesistenza dei presupposti per coinvolgere (inutiliter) la Soprintendenza (condizione sub d), è in linea con la esigenza di economicità dell'azione amministrativa, essendo superflua nella vicenda esaminata, in acclarata mancanza dei presupposti di legge per la condonabilità delle opere, la effettuazione di un inutile vaglio di compatibilità paesaggistica”.

Da qui la legittimità della mancata richiesta di parere: nell'impossibilità oggettiva di poetre rilasciare il condono, il Comune non ha caricato un'altra Amministrazione di un inutile, ulteriore onere procedimentale