Condono pendente e pertinenze: chiarimenti dal Consiglio di Stato

In ambito edilizio-urbanistico, dev’essere intesa come “pertinenza” un’opera che sia legata al bene principale da un rapporto di strumentalità e complementarietà, che sia coessenziale allo stesso, e quindi non utilizzabile autonomamente, e che sia di dimensioni modeste, comunque riconducibili al carattere di accessorietà.

Ciò posto, in tema di condono edilizio pendente, gli interventi conseguiti su particelle ulteriori rispetto a quelle oggetto dell’istanza, non comportano di per sé l’illegittimità del provvedimento, tantomeno se le ulteriori opere conseguite non siano qualificabili come pertinenze dell’immobile principale.

Condono pendente: sono ammissibili nuove opere?

A chiarirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 29 novembre 2024, n. 9578, con cui ha rigettato un ricorso per l’annullamento del permesso in sanatoria concesso per la consecuzione di opere realizzate su ulteriori particelle di un immobile già oggetto di istanza di condono ai sensi del D.L. n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003 (Terzo Condono Edilizio).

I giudici rilevano infatti come, nel caso in questione, non sia condivisibile l’accusa di prosecuzione indebita di lavori già oggetto di sanatoria in attesa di definizione mossa dai vicini proprietari del fondo adiacente.

Difatti, gli ulteriori lavori conseguiti hanno interessato unicamente la “sistemazione” di balze già esistenti sui terrazzamenti del terreno e, pertanto, non risulta riscontrabile un vincolo di pertinenzialità tra tali interventi e l’immobile oggetto di condono pendente.

Viene chiarito, appunto, che l’eventuale interessamento di particelle ulteriori non comporta l’illegittimità del provvedimento di sanatoria qualora tali opere non siano qualificabili come pertinenze del manufatto abusivo.

In proposito, si riporta la definizione di pertinenza urbanistica di cui all’Allegato A, voce n. 34, del DPCM del 20 ottobre 2016 (Regolamento edilizio-tipo), ovvero:

“opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà”.

Ebbene, i giudici specificano che tale definizione consente di escludere la sussistenza di un rapporto di pertinenzialità urbanistica tra il fabbricato oggetto della domanda di condono e i terrazzamenti dei terreni.

Condono pendente: quando sono ammessi nuovi interventi non pertinenziali

Il permesso di costruire in sanatoria, approvato a seguito del rilascio dell’autorizzazione di compatibilità paesaggistica e del parere favorevole della Soprintendenza, nello specifico, ha assentito la realizzazione di opere di sistemazione di balze del fondo agricolo - consistenti in due coppie di muretti a secco con pietrame in tufo e, su altro lato del fondo, in una rete metallica sorretta da pali prefabbricati per sorreggere le viti - oltre alla realizzazione di una recinzione e di un muro per delimitare il fondo.

In merito viene chiarito che le balze del terreno non possono essere considerate pertinenze urbanistiche dell’immobile oggetto di condono pendente, in quanto trattasi di opere utilizzabili autonomamente al fine di sfruttare a fini agricoli il terreno.

Il Collegio evidenzia in aggiunta che le opere conseguite sono di dimensioni modeste e non hanno comportato incrementi di volumetria o superficie, e che anzi risultano funzionali alla salvaguardia dell’equilibrio idrogeologico dei suoli e alla loro coltivazione. Il ricorso viene quindi rigettato.

Permesso di costruire: termini per l'impugnazione da parte di terzi

Il contenzioso è stato anche occasione per ribadire che il termine per l'impugnazione, per il terzo controinteressato, di un titolo edilizio in sanatoria decorre dalla data in cui il medesimo abbia conoscenza che, per una determinata opera abusiva già esistente, è stato rilasciato il provvedimento di sanatoria, fermo restando l’onere per detto terzo interessato di attivarsi prontamente, a mezzo di istanza di accesso, laddove possa ragionevolmente ritenere che sia stata presentata un’istanza volta al rilascio del titolo in sanatoria.

Attenzione però: conclude Palazzo Spada che la “piena conoscenza” del provvedimento lesivo, sebbene possa essere ricavata anche sulla base di presunzioni, prevede che esse siano gravi, precise e concordati (2729 c.c.).