Costruzione garage seminterrato: occhio alle dimensioni

Sebbene con la legge n. 122/1989 (c.d. Legge Tognoni), all’art. 9 sia stata introdotta una deroga per la costruzione di parcheggi interrati e fuori terra di pertinenza di edifici residenziali, essa va richiesta esplicitamente e non sempre è applicabile.

Costruzione parcheggio interrato e indice utilizzazione fondiaria: la sentenza del TAR

Si tratta di un principio confermato dal Tar Lazio, sez. II-quater, con la sentenza n. 5241/2022, pronunciata a seguito del ricorso per l’annullamento di un diniego all’istanza di sanatoria ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il ricorrente aveva appunto presentato un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, con cui chiedeva rilascio del permesso di costruire in sanatoria per lavori di realizzazione di un “volume interrato ad uso garage”, eseguiti in fabbricato di sua proprietà per la quale le Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) consentivano interventi di miglioramento con “realizzazione di volumi interrati con destinazione d’uso non residenziale di pertinenza al fabbricato”.

Il Comune ha rigettato l’istanza perché l’intervento non sarebbe stato conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della presentazione dell’istanza, posto che, a norma dell’art. 27 delle citate N.T.A. dell’allora vigente P.R.G., “non è consentito un ulteriore incremento dell’indice UF (utilizzazione fondiaria) sul lotto di proprietà”, pari a 0,25 mq/mq.

Definizione dell'indice di Utilizzazione Fondiaria

Nel valutare il caso, il TAR ha preliminarmente inquadrato il concetto di “indice UF”, contenuto nelle N.T.A, stesse, secondo cui l’indice di utilizzazione fondiaria rappresenta “La massima superficie lorda realizzabile per ogni mq di superficie fondiaria Sf (mq/mq)”.

L’indice urbanistico attiene quindi al rapporto tra la superficie complessiva del fabbricato e l’area su cui esso insiste, dando la misura della massima estensione che il manufatto può raggiungere, calcolata in metri quadrati e circoscritta dalle mura perimetrali.

Ne consegue che l’indice deve logicamente essere riferito all’intera superficie dell’edificio, ovvero di tutti i piani in cui esso si sviluppa, compresi i piani interrati e seminterrati, e non può essere inteso “riduttivamente”, nel senso di misurare la sola superficie (lorda) dei volumi emergenti.

Nel caso in esame, l’intervento abusivo è risultato essere non in linea con l’indice di utilizzazione fondiaria (di 0,25 mq/mq) applicabile: a fronte di una “superficie” catastale di proprietà del ricorrente di estensione pari a mq 735, sarebbero stati consentiti mq 183,75 di superficie massima lorda, laddove il manufatto già esistente raggiungeva di per sé solo una superficie lorda di mq 310, dunque ben maggiore rispetto al consentito. Ne consegue che gli ulteriori 90 mq lordi corrispondenti all’ampliamento a garage realizzato nel seminterrato, per il quale è stato chiesto l’accertamento di conformità rappresenterebbe “una sorta di ulteriore deroga urbanistica della deroga”.

Costruzione parcheggi in deroga 

Per altro nell’istanza di permesso di costruire, non è stata fatta menzione esplicita della deroga ai sensi dell’art. 9 della L. n. 122/1989, c.d. legge Tognoli per cui “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi, ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato”.

Come affermato in giurisprudenza, la deroga deve essere chiesta preventivamente dall’interessato, anche considerato che l’Amministrazione comunale deve essere posta nelle condizioni di verificare l’effettiva e puntuale ricorrenza dei presupposti al ricorrere dei quali essa opera.

Per costante giurisprudenza, infatti, la norma prevede una regola che, ponendosi in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, è di stretta interpretazione e di rigorosa, tanto che la realizzazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.

Il ricorso è stato quindi respinto per superamento dell’indice di utilizzazione fondiaria stabilito dalle NTA, ragion per cui l’intervento non era conforme alle norme edilizie e urbanistiche.

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