Decadenza agevolazioni prima casa: nuova risposta del Fisco

Il Fisco torna a parlare di agevolazioni prima casa e dell’eventuale decadenza, anche solo parziale, dei benefici, in particolare nel caso di costituzione del diritto di usufrutto sull'immobile prima del decorso dei cinque anni dall'acquisto.

Agevolazioni prima casa, la decadenza parziale dei benefici

La questione, affrontata nella risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 441/2022, riguarda un cittadino italiano residente all'estero, iscritto all'AIRE, che nel 2021 ha acquistato in Italia un immobile, usufruendo dell'agevolazione cd. " prima casa". Non potendo prevedere con certezza un rientro in Italia a breve, desidera costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato a favore del coniuge, ipotizzando quindi una compressione del diritto del disponente per un periodo di tempo limitato e una decadenza "parziale" del beneficio da calcolare non sull'intero valore del bene, ma sul valore dell'usufrutto a tempo determinato. In pratica, qualora il valore dell’immobile sia di 100mila euro e il valore dell'usufrutto a tempo determinato sia di 5mila euro, la decadenza riguarderebbe solo quest’ultimo importo.

Il Fisco ha ricordato che l’agevolazione per l'acquisto della "prima casa" è disciplinata dalla Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR). Essa prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, e gli atti traslativi o costitutivi dei diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione relativi alle stesse, ove ricorrano le condizioni previste dalla citata Nota II-bis.

Acquisto prima casa: decadenza agevolazioni

Nel caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi di mora. Le disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Ciò significa che in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici in esame entro i cinque anni dall'acquisto, si perde l’agevolazione se non si procede a un nuovo acquisto entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato.

Decadenza parziale delle agevolazioni

In relazione alla possibile decadenza parziale dall'agevolazione, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che con la risoluzione del 16 febbraio 2006, n. 31/E è stato chiarito che, così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all'acquisto di una quota di abitazione, allo stesso modo la vendita di una quota o di una parte di essa (prima dei cinque anni), determina la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta.

Inoltre,c on la risoluzione dell'8 agosto 2007, n. 213/E, inoltre è stato evidenziato che:

• la cessione del diritto di nuda proprietà, entro i cinque anni dall'acquisto agevolato, comporta la decadenza dai benefici relativamente alla parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto;
• analogamente si incorre nella decadenza parziale dall'agevolazione fruita in sede di acquisto della piena proprietà dell'abitazione, anche nel caso di costituzione di diritti reali, quali l'usufrutto, l'uso o l'abitazione, in quanto cessione parziale del suddetto più ampio diritto.

Questo perché la costituzione del diritto di usufrutto sull'immobile agevolato comporta una compressione del diritto di piena proprietà acquistato dall'istante con le agevolazioni.

Questa conclusione, secondo il Fisco vale anche nell'ipotesi in cui, prima dei cinque anni dall'acquisto dell'immobile agevolato, venga costituito a favore di un terzo un diritto di usufrutto a tempo "determinato". Di conseguenza:

• la decadenza dall'agevolazione opera proporzionalmente al valore del diritto parziario ceduto;
• ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi, ai sensi del richiamato art. 1, comma 4 della Nota II-bis Parte prima, del TUR;
• la base imponibile, su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ai fini del recupero della differenza dovuta, dovrà essere rapportata al valore dell'usufrutto a tempo determinato, calcolato ai sensi dell'articolo 48 del TUR ("Valore della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione") che fa espresso rinvio all'articolo 46 del TUR ("Rendite e pensioni").