Decadenza del permesso di costruire: occhio agli errori dell’Amministrazione

Il rilascio del permesso di costruire non implica la possibilità sine die di iniziare i lavori ma, come ben stabilito dal Testo Unico Edilizia, ci sono dei precisi termini da rispettare.

Permesso di costruire: efficacia e decadenza nel Testo Unico Edilizia

Nello specifico, l’art. 15 del d.P.R. n. 380/2001, rubricato Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire, stabilisce che:

• 1. Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.
• 2. Salvo quanto previsto dal quarto periodo, il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Per gli interventi realizzati in forza di un titolo abilitativo rilasciato ai sensi dell’articolo 12 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, il termine per l’inizio dei lavori è fissato in tre anni dal rilascio del titolo.
• 2-bis. La proroga dei termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.
• 3. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.
• 4. Il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

Decadenza del permesso di costruire: occhio agli errori della PA

Termini che non sono stati tenuti correttamente in considerazione da un’Amministrazione Comunale prima e dal TAR successivamente, come ha rilevato il Consiglio di Stato nel caso affrontato con la sentenza del 7 dicembre 2023, n. 10611, con la quale ha dato ragione a un’impresa di costruzioni, riconoscendo la validità di un permesso di costruire e l’illegittimità dell’ingiunzione di demolizione delle opere realizzate, che rispondevano a un altro titolo abilitativo rilasciato a suo favore.

L’errore è nato dall’intersecarsi di diversi permessi di costruire relativi allo stesso fabbricato, il primo dei quali nel 2012, a cui sono seguiti un pdc in variante, uno in ampliamento e un altro per il recupero abitativo del sottotetto, tutti rilasciati tra il 2017 e il 2018. Dopo un sopralluogo nel 2020, il Comune ha disposto la sospensione dei lavori e la demolizione per intervenuta dichiarazione di decadenza del titolo, ritenendo “non sufficienti per considerare gli stessi lavori effettivamente iniziati”, le opere realizzate. In realtà quello che aveva annullato era il permesso relativo al recupero del sottotetto, per il quale era giustificata anche la tipologia di lavori già realizzata.

Il Consiglio di Stato ha dato ragione alla società ricorrente, ricordando che “Ai sensi dell'art. 15, comma 2, D.P.R. 5 giugno 2001, n. 380 (T.U. Edilizia), l'inizio lavori va inteso a fronte di concreti lavori edilizi che possono desumersi dagli indizi rilevati sul posto; pertanto i lavori debbono ritenersi iniziati quando consistano nel concentramento di mezzi e di uomini, cioè nell'impianto del cantiere, nell'innalzamento di elementi portanti, nella elevazione di muri e nella esecuzione di scavi preordinati al gettito delle fondazioni del costruendo edificio per evitare che il termine di decadenza del permesso possa essere eluso con ricorso ad interventi fittizi e simbolici”.

Comunicazione di avvio dei lavori: le opere effettivamente realizzate

In questo caso, date le caratteristiche dell’intervento, appare plausibile che l’impresa si sia limitata a comunicare il giorno in cui avrebbero avuto inizio i lavori, per le opere non strutturali autorizzate con il relativo permesso di costruire e in particolare:

• pulizia e messa in sicurezza del cantiere;
• fornitura e posa in opera del ponteggio;
• sistemazione recinzione perimetrale;
• rimozione parziale del manto di impermeabilizzazione sul sottotetto non abitabile;
• demolizione parziale di balconi;
• demolizione parziale della parete perimetrale.

Secondo giurisprudenza consolidata, tali opere paiono configurare l’effettivo inizio dei lavori. Di conseguenza, per Palazzo Spada, il permesso di costruire non era decaduto, così come i lavori realizzati legittimi.