Decreto Salva Casa: l'approfondimento di ANCE sulle modifiche al Testo Unico Edilizia

Stato legittimo

L'art. 1, comma 1, lett. b), modifica l'art. 9-bis del Testo Unico Edilizia. La norma è finalizzata a facilitare la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile o parte di esso apportando modiche alla documentazione amministrativa che assume a tal riguardo valore probante.

Secondo le modifiche introdotte, lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare, può ora essere dimostrato

• dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o anche solamente dall’ultimo titolo edilizio relativo a lavori che abbiano interessato l’immobile o l’unità immobiliare, senza quindi la necessità di risalire ai titoli abilitativi precedenti, in considerazione della nota difficoltà di reperimento di titoli edilizi cosiddetti datati; in tale ipotesi viene inserita una precisazione ossia che il titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o legittimato la stessa.

Questo inciso, sottolinea ANCE, serve a tutelare l’affidamento dell’interessato nei casi in cui il titolo edilizio “richiamato” - con il quale si intende attestare lo stato legittimo - è stato già oggetto di verifiche da parte della p.a. che ne abbia accertato la piena “legittimità” non rilevando difformità pregresse e non è quindi necessario procedere a nuove verifiche.

Quindi l’associazione ritiene, al momento, che ciò debba riferirsi indistintamente a titoli edilizi rilasciati a seguito di un procedimento “ordinario” come quello del permesso di costruire ma anche per CILA e SCIA che, com’è noto seguono un iter diverso. Tale inciso e comunque i suoi aspetti applicativi dovranno essere maggiormente chiariti in sede di conversione.

Lo stato legittimo può essere anche dimostrato:

• dagli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• dai titoli rilasciati a seguito dei procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria di cui agli articoli 36 e nuovo 36-bis (previo pagamento delle sanzioni/oblazioni);
• dal pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire (che, come indicato all’articolo 38 comma 2 produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria)
• dal pagamento delle sanzioni previste per:
  • per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 del TUE);
  • per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE);
  • per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (articolo 37 del TUE);
  • la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis concernente le tolleranze costruttive.

Quindi grazie alla modifica normativa sono, dunque, state ricomprese tra le modalità per certificare la regolarità edilizia e urbanistica, anche le diverse forme di fiscalizzazione dell’abuso edilizio che fino ad ora non consentivano, secondo la prevalente giurisprudenza, la piena regolarizzazione dell’immobile, oltre che le tolleranze.

Inoltre ANCE segnala che per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, sembrerebbe restare invariato quanto già previsto ossia che stato legittimo è:

• quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto;
• da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza,
• dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.