Decreto Salva Casa: l'approfondimento di ANCE sulle modifiche al Testo Unico Edilizia

Cambi di destinazione d’uso

L'art. 1, comma 1, lett. c)  modifica l'art. 23-ter del d.P.R n. 380/2001. Secondo ANCE, le nuove disposizioni rappresentano una semplificazione minore e comunque parziale, dovendo essere valutate attentamente con riferimento agli impatti rispetto alle singole normative regionali che nel testo vengono fatte salve “se più favorevoli” ma sembrerebbe con riferimento solo al tema del titolo edilizio (SCIA). Restano pertanto ferme le previsioni regionali che consentono questi mutamenti previa CILA ovvero che li considerano attività edilizia libera.

Sembrerebbe, invece, superato, almeno per le singole unità immobiliari ubicate nelle zone A, B e C, quanto previsto dalla Tabella allegata al d.lgs. 222/2016 (Sezione II Edilizia, Punto 39) che, suscitando molti dubbi, assoggetta a permesso di costruire i mutamenti d’uso “verticali” realizzati anche senza opere.

In ogni caso, spiega l’Associazione, sarebbe stato opportuno un intervento più ampio e comprensivo anche di agevolazioni specifiche per i cambi d’uso anche con opere, fondamentali per far partire i processi di rigenerazione urbana, che si auspica possa essere oggetto di ripensamento in sede di conversione del decreto-legge.

Da un punto di vista tecnico la definizione di singola unità immobiliare riportata nella Relazione illustrativa appare mutuata dalla materia fiscale più che dall’edilizia e cioè “l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”.

Inoltre, occorre comprendere:

• cosa si intende per “senza opere” e cioè se sono consentiti interventi che ricadono nella manutenzione ordinaria o comunque interventi da eseguire in edilizia libera nonché interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche o di adeguamento igienico- sanitario. Questo perché sia nei cambi “orizzontali” che in quelli “verticali” è spesso necessaria la realizzazione di opere, con il rischio di vanificare l’intento di agevolare il recupero degli edifici e destinarli ad usi più coerenti con i bisogni sociali ed economici di un territorio;
• il riferimento alla possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni e in particolare se esso riguarda le condizioni già vigenti ovvero eventuali altre che in futuro potranno essere approvate dai Comuni;
• sui cambi d’uso “verticali”, come sia possibile stabilire se la nuova forma di utilizzo dell’unità immobiliare è conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Sul punto ANCE evidenza come nel 2020 sia stato eliminato dall’art. 23-ter comma 2 il riferimento al criterio della superficie utile per stabilire la destinazione d’uso prevalente di un immobile o di una unità immobiliare. Oggi l’art. 23-ter, comma 2 rinvia per questa necessità alla documentazione di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis e cioè a quella che deve essere utilizzata per dimostrare lo stato legittimo degli edifici, fra cui prima di tutto i titoli abilitativi che hanno interessato l'immobile.