Decreto Salva Casa: ecco la relazione illustrativa

Benché sia opportuno attendere qualche giorno prima di considerazioni definitive, il Decreto Salva Casa è ormai prossimo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e il testo del provvedimento non si discosterà più di tanto rispetto a quello approvato dal Consiglio dei Ministri dello scorso 24 maggio 2024.

Per comprendere meglio la ratio di questo provvedimento è certamente utile visionare la relazione illustrativa allegata allo schema di decreto legge che si riporta di seguito.

Decreto Salva Casa: la relazione illustrativa

Il presente decreto-legge reca disposizioni di carattere urgente e di natura puntuale volte a fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo. Tali misure intendono, pertanto, offrire una soluzione alle numerose esigenze rappresentate dagli attori coinvolti nel processo edilizio in relazione alle predette tematiche.

Trattasi, in particolare, di misure specifiche finalizzate a rimuovere quegli ostacoli – ricorrenti nella prassi – che determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali. Si tratta di misure finalizzate, dunque, a tutelare anche il legittimo affidamento dei proprietari che, avendo legittimamente acquistato immobili in assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici, si trovano nell’impossibilità di alienare i propri immobili, in forza della normativa sopravvenuta. Ciò, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori sia di acquisto che di locazione dei beni immobili residenziali.

Nel complesso, tutte le disposizioni di cui al presente decreto-legge trovano le proprie ragioni di straordinaria necessità ed urgenza nell’esigenza di sbloccare la situazione di totale stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, che difficilmente consente di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, inibendo, conseguentemente, la valorizzazione economica del bene e anche la possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.

Pertanto, le previsioni in esame muovono, per un verso, dall’interesse pubblico e privato alla riqualificazione e alla valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari interessate da lievi difformità e, per altro verso, dall’interesse dell’intero ‘settore casa’ e del mercato delle abitazioni, nell’ottica del pieno utilizzo degli immobili e delle unità immobiliari che non sono pienamente commerciabili a causa di rigidità amministrative non sorrette da reali esigenze di tutela dell’interesse pubblico.

Alla luce di quanto rappresentato, le disposizioni mirano alla salvaguardia dell’interesse alla celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire, inter alia, la regolarizzazione delle cd. ‘lievi difformità edilizie’.

In particolare, appare utile evidenziare l’urgenza dell’intervento volto a fornire risposte ai problemi amministrativi evidenziati da molte realtà locali e alle problematiche segnalate dagli operatori di settore, che testimoniano una preoccupante alterazione delle ordinarie dinamiche dei prezzi degli alloggi anche in ragione della difficoltà di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile per problemi legati alla frammentazione della normativa e ai ritardi amministrativi.

Appare, pertanto, concreta e attuale la necessità di rimuovere situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di legittimità degli immobili con riferimento alle cd. ‘lievi difformità’ e di garantire il legittimo affidamento dei privati proprietari di immobili rispetto a difformità edilizie a vario titolo tollerate dall’ordinamento, che, tuttavia, non consentono di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile.

In particolare, trattasi di difformità che spesso rallentano le operazioni di compravendita, in alcuni casi arrivando addirittura a comprometterle. È di tutta evidenza che trattasi di un enorme capitale immobilizzato e improduttivo: tali immobili, formalmente irregolari, non sono suscettibili di interventi di riqualificazione, impedendo così la valorizzazione del patrimonio immobiliare nazionale e il supporto alle ristrutturazioni.

Alla luce di quanto dianzi rappresentato, appare opportuno chiarire il perimetro delle cd. lievi difformità oggetto dell’intervento normativo. Trattasi, in particolare:

• delle difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• delle difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• delle difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Al riguardo, preme sottolineare l’importanza di mantener distinte le predette lievi difformità dalle ipotesi di abuso più gravi consistenti in interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato. In relazione a questi ultimi, non oggetto del presente intervento normativo, rimangono immutate le misure di prevenzione e di sanzione di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, recante testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (di seguito “TUE”).

A ciò si aggiunga l’aggravio amministrativo a carico degli uffici delle amministrazioni comunali competenti che, a causa della frammentarietà della disciplina di settore, non riescono a fornire risposte in tempi certi alle richieste di accertamento dello stato legittimo.

Le misure previste non determinano incrementi di oneri amministrativi ma, al contrario, mirano a semplificare le procedure per le difformità regolate dalle presenti disposizioni. Questa scelta si è imposta anche in considerazione della sussistenza di un già notevole carico di lavoro in capo agli uffici comunali.

Alla luce di quanto sopra rappresentato, il presente decreto-legge:

• apporta modifiche puntuali al decreto del TUE (articolo 1, comma 1), avendo riguardo alle seguenti tematiche:
  • edilizia libera (comma 1, lettera a));
  • stato legittimo degli immobili (comma 1, lettera b));
  • mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari (comma 1, lettera c));
  • sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, (comma 1, lettera d));
  • tolleranze costruttive (comma 1, lettera e));
  • superamento della cd. doppia conforme, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37 (comma 1, lettere f) e g));
• introduce una disposizione sulle entrate derivanti dall’applicazione dell’articolo 31, comma 5, ultimo periodo, e dell’articolo 36-bis, comma 5, primo periodo, del TUE prevedendo che queste sono utilizzate, in misura pari ad un terzo, per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale, fatta salva la ripetizione delle spese nei confronti del responsabile, e per la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale (articolo 1, comma 2);
• introduce disposizioni relative alle strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19 (articolo 2).