Decreto Salva Casa: ha davvero salvato il mercato immobiliare?

Uno degli aspetti del Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024) che da più parti è stato enfatizzato ed elogiato, è il ruolo che la sanatoria delle piccole difformità edilizie avrebbe sulla commerciabilità degli immobili.

Si tratta di uno dei meriti che è stato attribuito al provvedimento, ricordando come il mercato sia stato spesso svantaggiato dalla mancanza di stato legittimo di numerose unità immobiliari, dall’impossibilità di sanare gli abusi edilizi, o comunque dalla difficoltà di dovere intraprendere un iter dall'esito incerto, legato alla doppia conformità edilizia.

Decreto Salva Casa: l'audizione ISTAT sul mercato immobiliare

Da questo punto di vista risulta di particolare interesse la nota di ISTAT all’VIII Commissione Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici alla Camera nell'ambito dei lavori per la conversione in legge del provvedimento.

Una relazione che si è soffermata, più che sugli aspetti tecnici legati al Decreto, proprio alla sua funzionalità rispetto al mercato, con la presentazione di dati che sembrano smentire l’esistenza di un problema nelle compravendite legato allo stato legittimo degli immobili.

I dati sull'edilizia residenziale

Secondo il Censimento della Popolazione e delle Abitazioni del 2021, l'Italia conta un totale di 35.271.829 abitazioni, con una media di 135 abitazioni per 100 famiglie. Questo dato varia a livello territoriale, con il Nord-ovest che registra 132,7 abitazioni ogni 100 famiglie, rispetto alle 144,1 del Sud e 150,2 delle Isole.

La rilevazione sui permessi di costruire consente di monitorare le autorizzazioni concesse per nuovi fabbricati residenziali e loro ampliamenti:

• tra il 2010 e il 2015, il volume di nuove costruzioni e ampliamenti è drasticamente diminuito da 56,9 a 23,9 milioni di metri cubi, riflettendo una contrazione economica;
• dal 2016, il settore ha mostrato segni di ripresa, con nuovi volumi autorizzati nel 2019 vicini ai 29 milioni di metri cubi;
• nel 2020 si è registrata una contrazione, seguita da un rimbalzo nel 2021 e una leggera contrazione nel 2022.

In riferimento alle dimensioni, si è osservato un cambiamento nelle quadrature. Mentre tra il 2010 e il 2019 si è registrata una diminuzione delle abitazioni di piccole dimensioni (fino a 75 m²) dal 56,1% al 44%, dal 2020 questa tendenza sembra invertita, con un aumento al 47,9% nel 2022.

Le abitazioni di dimensioni medie (76-110 m²) sono scese al 32,9%, e quelle più grandi (oltre 110 m²) sono calate sotto il 20%.

Spiega l’istituto che, pur essendo ancora presto per interpretare queste variazioni come un’inversione di tendenza, l’offerta sembra orientata a proporre abitazioni di dimensioni più vicine alle esigenze e possibilità espresse dalle famiglie.

A fronte della progressiva contrazione della popolazione nazionale nell’ultimo decennio, la dinamica delle famiglie è stata infatti positiva (+3,9% nell’intervallo 2011-2022) come conseguenza di progressivi cambiamenti nella loro struttura, con una riduzione del numero dei componenti (in media 2,2 nel 2022) e un forte incremento delle famiglie unipersonali (oggi pari a un terzo del totale). Nel confronto con la dinamica delle nuove abitazioni autorizzate (+1,1 nell’intervallo considerato), il gap potenziale tra domanda e offerta può essere stato dunque accentuato, come sopra illustrato, anche dalle caratteristiche dimensionali delle nuove abitazioni autorizzate.

Il ruolo della riqualificazione energetica degli edifici

Oltre alla dimensione delle abitazioni, rimane strategico indirizzare la ripresa del settore verso la sostituzione del patrimonio edilizio strutturalmente inadeguato alle norme vigenti (in particolare quelle riferite al rischio sismico), o da rigenerare perché energeticamente inefficiente.

Dal 2010 al 2022, la percentuale di nuovi fabbricati con impianti fotovoltaici è aumentata dal 13,7% al 74,1%, e quelli con pompe di calore dal 6,8% al 55,6%. Questo riflette un impegno crescente verso la sostenibilità.

Si tratta naturalmente di dati particolarmente interessanti, alla luce della recente approvazione della Direttiva Green, che determinerà degli interventi piuttosto consistenti sul patrimonio edilizio.

Il mercato immobiliare tra il 2011 e il 2023

Andando ai dati sulle compravendite, nel 2023, le convenzioni notarili di compravendita di immobili sono state 933.919, con il 93,6% riguardante immobili a uso abitativo.

Più della metà delle transazioni si sono registrate nel Nord, con il Nord-ovest al 32,7% e il Nord-est al 21,4%. Dal 2014 si registra una ripresa constante, con un aumento delle transazioni del 60,2% nel 2023 rispetto al minimo storico del 2013.

Tuttavia, nel 2023, si è osservata una diminuzione del 7,4% rispetto al 2022. Difficile pensare che si tratti di dati derivanti dalle difformità edilizie, piuttosto che legati a una congiuntura economica.