Decreto Salva Casa: non è un condono ma cambia il concetto di abuso edilizio

Non chiamatelo “condono edilizio” ma non c’è dubbio che con l’entrata in vigore del Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Decreto Salva Casa), e con le modifiche introdotte al d.P.R. n. 380/2001, cambia il concetto stesso di abuso edilizio oltre che le possibilità di sanatoria (di cui scriverò in altro approfondimento).

Condono edilizio e accertamento di conformità: le differenze

Preliminarmente occorre ricordare le differenze sostanziali tra le parole “condono” e “accertamento di conformità”, il cui obiettivo comune è sanare ciò che è stato abusivamente realizzato.

Il condono edilizio è una procedura “straordinaria” che, a determinate condizioni e in alcune precise finestre temporali, ha consentito di ottenere la sanatoria di opere realizzate:

• senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
• in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.

Sono 3 le leggi speciali che hanno previsto il condono edilizio:

• la Legge 28 febbraio 1985, n. 47 recante “Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 53 del 2 marzo 1985 (il primo condono edilizio);
• la Legge 23 dicembre 1994, n. 724 recante “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica” pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 174 alla Gazzetta Ufficiale n. 304 del 30 dicembre 1994 (il secondo condono edilizio);
• la Legge 24 novembre 2003, n. 326 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell'andamento dei conti pubblici” pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 274 del 25 novembre 2003 (il terzo condono edilizio).

Benché il condono sia stato certamente utile per tanti motivi (ma su questo tema si potrebbe aprire un dibattito che come sempre vedrebbe fazioni contrapposte), uno dei più grandi limiti è stata proprio la finestra temporale che ha “condannato” le pubbliche amministrazione a chiudere nei cassetti molte istanze che, lavorate nel corso dei decenni, hanno generato rigetti, dubbi, ricorsi, sentenze e, in generale, tanti costi e tempo perso (ed è forse questo il motivo per cui non sono mai stato favorevole a nuovi condoni edilizi).

Sulla base del primo condono edilizio (art. 13 della Legge n. 47/1985), è stato inserito all’interno del Testo Unico Edilizia l’art. 36 con l’accertamento di conformità che, diversamente dal condono, ha consentito per oltre un ventennio la sanatoria dei cosiddetti “abusi formali”. Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria il legislatore ha deciso di mantenere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (la “doppia conformità urbanistica ed edilizia”).