Decreto Salva Casa: non è un condono ma cambia il concetto di abuso edilizio

L’abuso edilizio dopo il Salva Casa

Come dicevo in premessa, il Decreto Salva Casa non prevede alcun condono edilizio proprio perché interviene a monte sul concetto di abuso edilizio. Con la modifica all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia il legislatore ha deciso di ampliare le tolleranze costruttive-esecutive, all’interno delle quali non si viola alcuna normativa edilizia.

Ampliando le tolleranze, a parte una attestazione di un tecnico abilitato nel caso di interventi in zone sismiche e per il rispetto dei diritti di terzi, non servirà sanare nulla proprio perché quelli che erano considerati abusi non lo saranno più.

Entrando nel dettaglio, viene previsto che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (immagino già cosa si inventeranno gli italiani per attestare questa data!), il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Dove per superficie utile si intende sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e nel rispetto delle suddette percentuali, costituiscono “tolleranze esecutive”:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Come già evidenziato, tali tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, non dovranno essere sanate e dovranno essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Qualche complicazione per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), in cui il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II, del TUE.

Oltretutto (chiaramente) le nuove tolleranze non dovranno comportare limitazione dei diritti dei terzi. Fatto che dovrà essere attestato da un tecnico abilitato che verificherà la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvederà alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.

Focus Salva Casa

Tutti gli aggiornamenti e le novità che riguardano queste modifiche sono già presenti o saranno inserite nel Focus Salva Casa in continuo aggiornamento.