Decreto Salva Casa: le proposte della RPT

Tolleranze costruttive

Ricorda la RPT che il Decreto dispone l’aumento delle tolleranze delle singole unità immobiliari esistenti alla data del 24 maggio 2024, che vengono graduate in modo inversamente proporzionale alla superficie utile delle unità immobiliari medesime, riconoscendo che si tratta di tolleranze contenute che non delineano significative diversità delle costruzioni.

Questa gradualità, applicabile ad unità di diversa superficie facenti parte di un edificio pluriunità potrebbe generare per le stesse disparità applicative legate al parametro dell’altezza.

Particolare interesse per la categoria rappresenta il comma 3-bis il quale dispone per edifici in zona sismica (con esclusione di quelli in zone a bassa sismicità) l’inoltro della attestazione di conformità alla normativa per l’acquisizione dell’autorizzazione sismica.

La documentazione tecnica dovrà necessariamente riferirsi all’intero edificio, pertanto in molteplici casi ciò imporrebbe l’effettuazione di sondaggi, prove di laboratorio e quant’altro necessario a valutare la conformità del comportamento globale alle norme tecniche di riferimento.

Nell’ipotesi di modeste variazioni geometriche per tolleranza, così come definite dall’34bis, e modeste variazioni per difformità si ritiene che le stesse abbiano minima rilevanza sul comportamento strutturale complessivo dell’edificio e comunque siano tali da essere certamente ricomprese nei margini di sicurezza insiti in ogni progettazione e comunque nei coefficienti di sicurezza adottati in sede di progetto, pertanto non abbisogneranno di verifica strutturale.

Inoltre il comma 3-ter presenta una forte criticità, laddove dispone l’affidamento al tecnico abilitato di verificare la presenza di possibili limitazioni ai diritti di terzi, di provvedere alla loro eliminazione e di provvedere alla dichiarazione di conformità con piena assunzione di responsabilità. Per la RPT si tratta di un affidamento improprio ai professionisti tecnici, considerato che la materia dei diritti giuridici esula in parte delle competenze professionali e molteplici sono i contenziosi che si originano nella materia.

Si richiede quindi una revisione dei commi 3-bis e 3-ter in quanto si è dell’opinione che per la loro attuazione si paleseranno forti criticità operative che certamente potranno inficiare lo spirito della nuova norma. Per il comma 3bis si chiede la sua intera soppressione, considerato che il concetto di tolleranza conferma lo stato legittimo dell’immobile, non una difformità. Peraltro, per gli immobili realizzati antecedentemente alla classificazione sismica del territorio, diverrebbe fortemente improbabile una possibilità di rilascio dell’autorizzazione.

Con riferimento al comma 1 è opportuno inserire che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, anche nel caso in cui le misure di cui alle successive lettere a), b), c) e d) coincidano con quelle minime previste da disposizioni in materia di distanze o di requisiti igienico-sanitari, non costituisce né violazione edilizia, né paesaggistica in deroga alla voce A.31 dell’Allegato “A” del Decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017 n. 31, in modo da superare nel DPR 31/2017 il limite del 2% oggi indicato.

Relativamente ai limiti di cui alle lettere a-b-c-d-e, essi sono riferiti alla “singola unità immobiliare” . Non è chiara l’applicabilità a tutti i parametri legati all’edificio, quali i distacchi, le altezze complessive, le sagome, così come ad incrementi strettamente dovuti a maggiori spessori delle strutture (siano essi solai o murature).

Sul punto, si propone pertanto un ulteriore periodo che definisca tali tolleranze riferite alle distanze ed ai distacchi, alle altezze complessive, alle fotometrie dei prospetti ed alla sagoma dei fabbricati, applicando un un’unica percentuale di tolleranza che si ipotizza pari al 5%.

Inoltre è necessario definire tolleranza costruttiva quella determinata dai diversi spessori di murature, solai e coperture che, pur determinando una variazione del volume totale dell’edificio non comporta mutamenti della superficie e dei volumi utili interni.

Con riferimento al comma 2 è opportuno precisare che non fanno parte degli immobili sottoposti a tutela quelli in aree vincolate esclusi dall’autorizzazione paesaggistica di cui all’ Allegato “A” del Decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31.

È opportuno indicare che, nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, non si considerano violazioni edilizie rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato:

• a) le parziali difformità, realizzate in corso d’opera, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari pubblici incaricati, la certificazione di agibilità nelle forme previste dalla legge;
•  b) le parziali difformità, realizzate in corso d’opera, che l’amministrazione comunale non abbia espressamente contestato nell’ambito di un successivo procedimento edilizio volto alla formazione di un nuovo titolo abilitativo, rispetto al quale siano decorsi i termini stabiliti dalla legge per un eventuale provvedimento di annullamento d’ufficio.

Per quanto riguarda il comma 3, oltre a prevedere apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione di diritti reali, ovvero scioglimento della comunione, si ipotizza, in assenza di presentazione di nuove istanze, la possibilità del deposito della dichiarazione asseverata presso i SUE comunali.